降息預(yù)期下，如何展望美國(guó)住宅市場(chǎng)？(6)

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2024-08-19 11:25:47 金融界

供給：庫(kù)存量邊際增加，老舊庫(kù)存占比偏高

成屋庫(kù)存邊際增加，但整體依然偏緊

截至2024年6月末，美國(guó)新屋和成屋的總庫(kù)存為170.5萬(wàn)套，較2023年12月末增長(zhǎng)18.4%。結(jié)構(gòu)上，新屋庫(kù)存為47.5萬(wàn)套，較2023年12月末增長(zhǎng)5.6%，為該數(shù)據(jù)2000年以來(lái)的89.1%分位值，對(duì)應(yīng)的去化月數(shù)8.9個(gè)月，較2023年12月末縮短0.3個(gè)月；成屋庫(kù)存量為123.0萬(wàn)套，較2023年12月末增長(zhǎng)24.2%，為該數(shù)據(jù)2000年以來(lái)的11.5%分位值，顯示成屋庫(kù)存量邊際增加，但整體庫(kù)存仍然偏緊，6月末成屋庫(kù)存的去化月數(shù)為4.1個(gè)月，較2023年12月末延長(zhǎng)1.0個(gè)月，低于市場(chǎng)一般認(rèn)為的合理水平6個(gè)月。

成屋掛牌中老舊庫(kù)存占比偏高

目前美國(guó)整體庫(kù)存壓力較年初有所緩解，但這種變化不足以反映供應(yīng)端的真實(shí)情況，特別是在成屋供應(yīng)方面。根據(jù)Redfin的統(tǒng)計(jì)，截至6月底，美國(guó)成屋庫(kù)存中，掛牌至少30天及以上的庫(kù)存比例約64.7%，高于去年同期的59.6%，為2020年6月以來(lái)的最高值；掛牌至少60天及以上的庫(kù)存比例為42.6%，同比增加4.2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下近一年最大增幅。在美國(guó)人口最多的50個(gè)都市區(qū)中，其中44個(gè)都市區(qū)的老庫(kù)存比例同比上升。由于房?jī)r(jià)和按揭貸款利率處于歷史相對(duì)高位，越來(lái)越多的房屋在市場(chǎng)上難以找到買(mǎi)家。

我們根據(jù)Redfin的報(bào)告總結(jié)了三類(lèi)可能存在成交周期偏長(zhǎng)或難以成交的問(wèn)題房源類(lèi)型：1）房屋條件差，類(lèi)似于“老破小”；2）房屋位置不佳，無(wú)成熟配套資源；3）賣(mài)家定價(jià)高得不切實(shí)際，寧愿讓這些房屋閑置，也不愿降價(jià)出售。具備以上條件的房源在目前的市場(chǎng)環(huán)境下較難出售，導(dǎo)致了積壓房源越來(lái)越多。

此外，美國(guó)目前成屋庫(kù)存遠(yuǎn)低于疫情前的水平，而在那些需求有所回升的地方如波士頓、紐約、芝加哥，這些城市的成屋供應(yīng)并未像需求一樣成比例地增加，存在供需錯(cuò)配的問(wèn)題。

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