購房者在蘇州購買了一套房屋，房貸利率接近5%，通過貸款中介的幫助，他將房貸轉(zhuǎn)換成了經(jīng)營貸，利率有所降低。中介承諾每三年可順利續(xù)貸，但今年夏季，該購房者申請續(xù)貸時(shí)遭到銀行拒絕，原因是他房屋的評估價(jià)值下降了約40%，不足以支撐原有的貸款額度。

近期，全國房價(jià)普遍下滑，連續(xù)七個(gè)月出現(xiàn)下跌趨勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國70個(gè)大中城市的房價(jià)無論同比還是環(huán)比，均連續(xù)七個(gè)月下行，其中7月份同比降幅最大，達(dá)到5.3%。房價(jià)的大幅縮水導(dǎo)致許多像這位蘇州購房者一樣的人面臨銀行抽貸或需補(bǔ)充抵押品的情況。

與此同時(shí)，由于最新房貸利率持續(xù)下調(diào)，與舊貸款利率之間的差距增大，一些資金中介開始再次推廣房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的服務(wù)，盡管這存在斷貸和續(xù)貸困難的風(fēng)險(xiǎn)。專家提醒，經(jīng)營貸續(xù)貸存在不確定性，如果評估價(jià)值下降，借款人可能需要填補(bǔ)差額，否則可能面臨房產(chǎn)被司法拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。隨著房貸利率的下調(diào)，經(jīng)營貸的長期成本效益也變得不確定，建議購房者審慎考慮。

以一位上海閔行區(qū)的購房者吳翔為例，他近期頻繁接到中介電話，推薦他利用LPR可能進(jìn)一步降低的機(jī)會(huì)，將房貸轉(zhuǎn)換為利率更低的經(jīng)營貸。中介聲稱可以將經(jīng)營貸利率降至2.7%，遠(yuǎn)低于他現(xiàn)有的4.7%房貸利率。盡管如此，考慮到潛在風(fēng)險(xiǎn)，吳翔仍感到猶豫。

房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的操作通常涉及中介協(xié)助購房者成立公司、申請營業(yè)執(zhí)照，然后利用公司資質(zhì)及房產(chǎn)作為抵押，向其他銀行申請經(jīng)營貸款。此過程中，部分中介還提供墊資服務(wù)，但會(huì)收取一定手續(xù)費(fèi)和利息。

值得注意的是，個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場一直是監(jiān)管部門嚴(yán)厲打擊的對象，今年有多家銀行因房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)管理不規(guī)范等問題被處罰。

在監(jiān)管趨嚴(yán)的背景下，為何仍有中介冒險(xiǎn)操作？一方面，部分銀行表示信貸額度充足；另一方面，房貸利率與新貸款利率的差距促使許多購房者尋求降低成本的途徑。然而，銀行內(nèi)部人士強(qiáng)調(diào)，雖然信貸投放需求大，但對小微企業(yè)經(jīng)營貸的審核標(biāo)準(zhǔn)并未放松，要求企業(yè)具備一定的運(yùn)營時(shí)間和實(shí)體經(jīng)營場所，以及穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸隱藏著諸如續(xù)貸補(bǔ)差價(jià)在內(nèi)的多重風(fēng)險(xiǎn)。隨著房價(jià)下跌，越來越多的轉(zhuǎn)貸者遭遇續(xù)貸難題。加之房價(jià)持續(xù)走低的趨勢，經(jīng)營貸續(xù)貸者可能面臨抵押物價(jià)值減少，從而帶來無法續(xù)貸甚至房產(chǎn)被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。