管清友：房貸利率下調(diào)至2%較為合理

新政后一線樓市持續(xù)回暖，廣州10月份新房網(wǎng)簽6300套，比去年同期增長(zhǎng)45.73%。深圳新房10月認(rèn)購量達(dá)到8405套，平均每天認(rèn)購382套，預(yù)計(jì)月底累計(jì)認(rèn)購量有望超10000套。北京二手房房源掛牌量明顯減少，上海二手房單日網(wǎng)簽頻頻破千套。熱門二線城市如杭州也逐步回暖，土拍再現(xiàn)新地王。

9月26日政治局會(huì)議提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，住建部等五部委推出一系列措施，包括專項(xiàng)債用于存量土地和存量商品房收購、100萬套城中村貨幣化安置、白名單信貸額度增加至4萬億等。自9月底以來，一手房看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續(xù)上升，住建部稱市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始筑底。

在此背景下，管清友認(rèn)為一線城市房?jī)r(jià)已跌至2015年、2016年的水平，目前處于階段性企穩(wěn)。但考慮到人口結(jié)構(gòu)的變化，一二線城市房?jī)r(jià)很難一直保持在這個(gè)水平，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看大概率會(huì)穩(wěn)定在2013-2015年水平，以時(shí)間換空間緩釋樓市風(fēng)險(xiǎn)。房貸利率下調(diào)是趨勢(shì)，未來下調(diào)至與十年期國(guó)債收益率持平即2%左右較為合理，但應(yīng)多頻次、小步快跑，一次性大幅下調(diào)對(duì)商業(yè)銀行沖擊較大。

對(duì)于買房時(shí)機(jī)，如果從租金回報(bào)率角度看，收益率能達(dá)到2%的水平，他認(rèn)為房地產(chǎn)是一個(gè)可以考慮的投資選項(xiàng)。他建議穩(wěn)樓市與股市政策力度還可以更大，比如特別國(guó)債的發(fā)行，一定要讓地方政府和投資者看到彈藥是無限的。此外，著力點(diǎn)應(yīng)該放在促銷費(fèi)、增加居民收入，從全國(guó)層面發(fā)放消費(fèi)券和現(xiàn)金。

管清友認(rèn)為，整個(gè)宏觀政策已經(jīng)進(jìn)入系統(tǒng)性反通縮階段，短期或當(dāng)務(wù)之急是活躍股市、穩(wěn)定樓市。三四線城市房?jī)r(jià)從2021年年底開始下跌，一線城市則從2023年二季度開始，跌幅很大，穩(wěn)樓市至關(guān)重要。關(guān)于房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，他認(rèn)為還是要回歸市場(chǎng)，因?yàn)檫@其實(shí)是用行政評(píng)判一個(gè)市場(chǎng)主體，而市場(chǎng)主體的財(cái)務(wù)指標(biāo)在隨時(shí)變化?！鞍酌麊巍敝贫葟?qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)底線，列入“白名單”的項(xiàng)目均是有問題的項(xiàng)目。

棚改規(guī)模較小，相比2014年、2015年那一輪，此次棚改規(guī)模較小。當(dāng)前面臨的問題是房地產(chǎn)階段性過剩，最好的方式是“以房換房”，結(jié)合存量房“收儲(chǔ)”去庫存。至于是發(fā)放現(xiàn)金還是“房票”，各地要因地制宜去落實(shí)，最好是能夠兼顧政府“收儲(chǔ)”、存量房去化和棚戶區(qū)住戶居住條件改善。

如果新政效果未達(dá)預(yù)期，房貸利率還可以繼續(xù)下調(diào)，北京、上海和深圳也沒有完全放開。如果沒有達(dá)到預(yù)期，反通縮力度肯定要更大。管清友建議發(fā)行特別國(guó)債，特別是財(cái)政部提出專項(xiàng)債可以用于地方化債，數(shù)量要做好預(yù)期管理，一定要讓地方政府和投資者看到彈藥是無限的。這一輪政策核心在于地方化債、民生和消費(fèi)以及資本市場(chǎng)穩(wěn)定，目前著力點(diǎn)應(yīng)該放在促銷費(fèi)、增加居民收入，從全國(guó)層面發(fā)放消費(fèi)券和現(xiàn)金。

房產(chǎn)仍然是資產(chǎn)配置中的一個(gè)選擇，但不像過去20年那樣。對(duì)于高凈值群體，房產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例很小，大部分是金融資產(chǎn)；對(duì)于大部分普通老百姓，80%的資產(chǎn)可能都是房產(chǎn)。房產(chǎn)有點(diǎn)像恩格爾系數(shù)，資產(chǎn)越少不動(dòng)產(chǎn)占比越高，資產(chǎn)越多不動(dòng)產(chǎn)占比越低。

本輪政策放松后，回暖信號(hào)能夠傳遞到二線城市，成交量大意味著買房、賣房交易多。房?jī)r(jià)急速下跌導(dǎo)致買家和賣家的選擇發(fā)生變化，一部分人認(rèn)為價(jià)格可以接受且能負(fù)擔(dān)得起，恰需要買房就果斷出手；另一部分人可能擁有多套房產(chǎn)，預(yù)判房?jī)r(jià)再次大漲的概率小，需要調(diào)整自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)變成金融資產(chǎn)。這也是為什么對(duì)金融資產(chǎn)的投資長(zhǎng)期看好，不僅僅是股市，因?yàn)榉康禺a(chǎn)周期過后，大量的不動(dòng)產(chǎn)會(huì)變成金融資產(chǎn)，投向各種金融產(chǎn)品。

一線和二線城市進(jìn)入階段性企穩(wěn)，進(jìn)入到以時(shí)間換空間狀態(tài)。一線和二線城市的房?jī)r(jià)，大概率會(huì)穩(wěn)定在2013年至2015年區(qū)間這個(gè)水平。如果形勢(shì)繼續(xù)惡化，很有可能回到2009年的水平，所以這一輪政策出臺(tái)與落地至關(guān)重要。

從租金回報(bào)率角度看，如果收益率達(dá)到十年期國(guó)債收益率水平，也就是2%的水平，他認(rèn)為便是非常好的選擇。此外，這一輪財(cái)政政策、貨幣政策和金融政策的調(diào)整，為未來重大結(jié)構(gòu)性改革爭(zhēng)取時(shí)間。長(zhǎng)期來看，考慮到人口老齡化趨勢(shì)，利率繼續(xù)下行、逼近至零應(yīng)該是相對(duì)確定的?？傂枨鬁p弱，大量產(chǎn)業(yè)肯定要出海，這便涉及到如何激發(fā)國(guó)內(nèi)需求的問題，這一次系統(tǒng)性政策調(diào)整對(duì)于消費(fèi)與居民收入均有覆蓋，也采取了相應(yīng)措施，但力度還可以更大一些。

現(xiàn)在還有諸多工具和條件可以促進(jìn)總需求，短期之內(nèi)如化債、發(fā)放消費(fèi)券及建立農(nóng)民群體社保體系等。不妨以3%作為通脹目標(biāo)，進(jìn)行系統(tǒng)性的政策調(diào)整。目前實(shí)際處在通貨緊縮狀態(tài)，從物價(jià)上漲結(jié)構(gòu)看，生活必需品價(jià)格上漲的幅度較大，需要配合消費(fèi)券、現(xiàn)金發(fā)放和現(xiàn)金補(bǔ)貼等，一旦達(dá)成，樓市和股市也會(huì)回穩(wěn)。但這一點(diǎn)目前很難形成共識(shí)，所以他認(rèn)為財(cái)政政策和貨幣政策力度還可以更大。