從11月1日起，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行和郵儲(chǔ)銀行將陸續(xù)實(shí)行新的房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。這標(biāo)志著中國(guó)央行一個(gè)月前發(fā)布的完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制的要求正式落地。

最近一輪存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成，涵蓋了首套、二套及以上存量房貸以及去年已經(jīng)調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸。此次調(diào)整力度和覆蓋面均超過去年。10月25日，全國(guó)性銀行對(duì)符合條件的存量房貸借款人進(jìn)行了批量調(diào)整，許多借款人反映收到了貸款銀行短信通知，表示房貸利率已成功下調(diào)，部分借款人的調(diào)降幅度高達(dá)130個(gè)基點(diǎn)。截至10月28日，21家全國(guó)性銀行已完成5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率的下調(diào)，各地方法人銀行也將在10月31日前完成批量調(diào)整。

由于不同借款人的房貸利率重定價(jià)日期不同，調(diào)整后的房貸利率會(huì)有所差異。目前一部分重定價(jià)日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已降至3.3%，隨著其余房貸陸續(xù)重定價(jià)，絕大多數(shù)參與批量調(diào)整的存量房貸利率都將降至這一水平，接近中國(guó)央行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均水平（3.33%）。

中國(guó)央行此前公告指出，當(dāng)存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。為兼顧合理讓利與可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)銀行將該偏離幅度約定為30個(gè)基點(diǎn)。具體調(diào)整規(guī)則是，以中國(guó)央行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率所對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30BP為門檻值，若存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。例如，中國(guó)央行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率為3.33%，當(dāng)季5年期以上LPR均值為3.85%，則對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為-52個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整門檻為-22個(gè)基點(diǎn)。預(yù)計(jì)2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無需再調(diào)整加點(diǎn)幅度。

未來一段時(shí)間內(nèi)，如果政策利率保持穩(wěn)定，新發(fā)放房貸利率也將保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會(huì)跟隨下行，銀行會(huì)綜合考慮吸儲(chǔ)和經(jīng)營(yíng)成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。本輪批量調(diào)整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30個(gè)基點(diǎn)，將推動(dòng)新一輪存量房貸利率下調(diào)。因此，預(yù)計(jì)銀行會(huì)較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。