高盛最新預(yù)測讓人不得不正視一個(gè)現(xiàn)實(shí)：中國樓市真的變了。過去三年，全國房價(jià)持續(xù)下跌，這一輪調(diào)整之深、之久，確實(shí)超出很多人預(yù)期。

說實(shí)話，高盛的判斷聽著有點(diǎn)懸--未來一年房價(jià)還要跌25%？這數(shù)字看著嚇人。不過仔細(xì)想想，他們的邏輯倒也不是完全沒道理。

人口持續(xù)萎縮是個(gè)繞不開的坎。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年我國人口出現(xiàn)61年來首次負(fù)增長，2023年這個(gè)趨勢還在延續(xù)。按照目前態(tài)勢，到2035年前后，我國人口可能減少到13.5億左右。

人少了，需求自然就弱了。前些年靠投資客炒熱的三四線城市，現(xiàn)在更是難頂。記得去年底去一個(gè)縣城出差，新建小區(qū)門可羅雀，售樓處里的銷售都快睡著了。這場景，在全國各地的三四線城市并不少見。

房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2022年底，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達(dá)41.7平方米，比2012年增加了13.6平方米。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)不低了。

供需失衡的壓力在持續(xù)積累。住建部數(shù)據(jù)顯示，目前全國商品房庫存量約為6.5億平方米。而且每年新增供應(yīng)并未停止，去化周期在不斷拉長。這存量規(guī)模，確實(shí)挺嚇人的。

不過，一線城市的情況可能會(huì)有所不同。北上廣深的人口吸引力依然強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來的就業(yè)機(jī)會(huì)也在不斷增加。這些城市的房價(jià)韌性可能會(huì)更強(qiáng)一些。

但即便是一線城市，未來也很難再現(xiàn)暴漲行情。前不久和一個(gè)老同學(xué)聊天，他在深圳做房產(chǎn)中介十幾年了。他說現(xiàn)在客戶看房的心態(tài)都變了，更理性了，投資客明顯少了。

高盛的預(yù)測未必準(zhǔn)確，但房價(jià)下跌的趨勢恐怕難以改變。人口結(jié)構(gòu)變化是長期趨勢，短期內(nèi)很難逆轉(zhuǎn)。而且，現(xiàn)在年輕人的置業(yè)觀也在變化，"租住分離"正在成為一種選擇。

有個(gè)數(shù)據(jù)很有意思：去年全國住房租賃市場的成交量同比增長了15%。越來越多的年輕人選擇先租房，把錢投資在自己的職業(yè)發(fā)展上。這種消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，對(duì)樓市的影響可能會(huì)持續(xù)很久。

政策方面，各地在不斷放松限購限貸。但效果似乎并不明顯。原因也簡單，政策再寬松，也撐不起剛性需求的天花板。現(xiàn)在不少城市的首套房首付比例已降到20%，但成交量依然低迷。

從全球經(jīng)驗(yàn)看，日本和韓國都經(jīng)歷過類似階段。他們的房地產(chǎn)市場在人口拐點(diǎn)后都出現(xiàn)了長期調(diào)整。日本的教訓(xùn)尤其深刻，泡沫破裂后，東京的房價(jià)用了近20年才回到峰值水平。

未來樓市的分化會(huì)更明顯。優(yōu)質(zhì)區(qū)域的房子可能還能保值，但大量三四線城市的房產(chǎn)價(jià)值會(huì)持續(xù)承壓。畢竟房子是用來住的，價(jià)值最終要回歸使用屬性。

最近看到一個(gè)挺有意思的觀點(diǎn)：未來十年，不是所有的房子都會(huì)跌，但會(huì)有更多的房子會(huì)跌。這話聽著像繞口令，仔細(xì)品味卻很有道理。區(qū)域分化、結(jié)構(gòu)性調(diào)整，可能才是樓市的真實(shí)寫照。

面對(duì)這樣的市場環(huán)境，無論是剛需還是改善型購房者，可能都需要調(diào)整預(yù)期。房子還是要住的，但不用再把房子當(dāng)作唯一的投資選擇。人生的可能性遠(yuǎn)不止一套房子。