樓市大爭議：全面回暖，還是再跌20%？(3)
房企數(shù)據(jù)背后的分化加速
用正常邏輯思考一下：新房成交面積和成交量上去了，是不是意味著房企的房子賣得好？
然而11月卻出現(xiàn)銷售額環(huán)比下降18.62%的情況。今年前11月，百強(qiáng)房企銷售總額為38516億元，同比下降32.9%。
城市數(shù)據(jù)和房企數(shù)據(jù)的背離，大概率只有一種可能：不同城市的樓市分化加速了——從數(shù)據(jù)來看，增長基本集中在一線和強(qiáng)二線，中小城市的成交量依舊萎縮，而百強(qiáng)房企長期以來的布局以二線城市為主，2023年新增土儲權(quán)益面積中一線城市占比只有21%。
在產(chǎn)品端，二線及以下城市土拍高峰期轉(zhuǎn)化而來的庫存供給，庫存較“老”，呈現(xiàn)粗放、滿足剛需的特征，而2024年以來，存量置換需求興起，產(chǎn)品更多滿足的是高端改善需求。
我們從重點30城數(shù)據(jù)看到，盡管延續(xù)了10月的熱度，但最大的貢獻(xiàn)者依然是北京、上海、深圳、杭州等一線和強(qiáng)二線。深圳最為顯著，新房成交面積環(huán)比增長65%且同比倍增。
這些城市的房地產(chǎn)市場都有一個特點：由高端改善驅(qū)動。比如民營經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大、不缺購買力的杭州，新政之后，高端住宅的新盤受到熱捧，而杭州過去的每一輪樓市回暖行情，幾乎都是高端改善項目率先拉起來的。
杭州房地產(chǎn)樓盤售樓處沙盤
核心城市的“好產(chǎn)品”，如果配上稅收讓利，將極大地帶動市場的流動性。
只要流動起來，不管是對地方財稅還是化解房地產(chǎn)風(fēng)險都是有裨益的。
所以未來樓市的復(fù)蘇，有可能是一線城市傳遞春天的暖意和信心，也可能徹底形成一條K狀線：核心城市、核心城區(qū)、核心產(chǎn)品將率先回暖，而中小城市的樓市命運，眼前依然模糊一片。
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