穩(wěn)住樓市還需要什么政策！中共中央政治局12月9日召開會(huì)議，指出將實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，推動(dòng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，穩(wěn)住樓市股市。自9月政治局會(huì)議提出要推動(dòng)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”以來，“穩(wěn)樓市”再次成為政策重點(diǎn)。

根據(jù)人民銀行數(shù)據(jù)，截至10月末，21家全國(guó)性銀行共計(jì)對(duì)5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成調(diào)降。在這一背景下，有分析認(rèn)為提前還貸的規(guī)模有所減緩。財(cái)聯(lián)社記者近日對(duì)部分一線人員的調(diào)研也顯示，不少人認(rèn)同這一說法。不過，不同區(qū)域的一線工作人員表示，提前還款的人數(shù)依然較多。

“穩(wěn)住樓市”還需要什么政策？業(yè)內(nèi)：還需降利率 多舉措并行穩(wěn)樓市

從部分一線人員的感受來看，提前還貸的人數(shù)相對(duì)減少，但降幅有限。珠海某國(guó)有大行個(gè)貸中心人士透露，申請(qǐng)?zhí)崆斑€款的人數(shù)有所減少，但整體人數(shù)仍然較多。目前從申請(qǐng)到扣款的周期已從至少一個(gè)月縮短至至少半個(gè)月。廣州方面，某國(guó)有大行個(gè)貸中心人士表示，現(xiàn)在辦理提前還款的人還是比較多，但相比之前有所減少，線下辦理提前還款的周期大約為一個(gè)月。另一國(guó)有大行個(gè)貸中心人士則稱，現(xiàn)在沒幾個(gè)人來線下辦理提前還房貸手續(xù)，可能是手機(jī)銀行APP還款渠道比較暢通，辦理提前還房貸大概需要一個(gè)月時(shí)間。

存量房貸利率調(diào)整后，提前還款的趨勢(shì)有所下降。中金公司分析師林英奇、許鴻明指出，11月商品房成交數(shù)據(jù)改善明顯，體現(xiàn)出一攬子經(jīng)濟(jì)刺激政策對(duì)居民購房意愿有一定提振作用。10月存量按揭利率調(diào)降后，居民按揭早償率環(huán)比下降，預(yù)計(jì)11月居民中長(zhǎng)期貸款增速較前期繼續(xù)恢復(fù)。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室的報(bào)告顯示，2024年前三季度，居民部門中長(zhǎng)期貸款月度平均增量繼續(xù)減少，個(gè)人住房貸款提前還貸規(guī)模依然較大，個(gè)人住房貸款余額與峰值相比已經(jīng)縮水1.38萬億元。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，穩(wěn)住樓市既要關(guān)注新房交易量與二手房交易量，也要注意開發(fā)商的新房交易量。提前還貸屬于存量概念范疇，同樣需要加固。如果提前還貸規(guī)模過大，意味著樓市不穩(wěn)定或潛藏風(fēng)險(xiǎn)。因此，穩(wěn)住樓市既要關(guān)注增量市場(chǎng)，也需探究存量市場(chǎng)，包括存量房、存量土地和存量房貸。銀行需定期監(jiān)測(cè)提前還貸的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、原因，如果這類現(xiàn)象持續(xù)存在，可能還需推動(dòng)新一輪工作，例如探索先還本金暫不還利息或試行三年免息等方案。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前樓市調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，此前提出的存量收購和盤活措施、城中村改造以及房票安置等政策還未有效落地。政策落實(shí)后，期望形成政策疊加與循環(huán)效應(yīng)。從當(dāng)前形勢(shì)來看，樓市基本面的改善才是根本所在。國(guó)家提出嚴(yán)控增量、消化優(yōu)化存量并提升質(zhì)量的要求，其中降低庫存成為重要任務(wù)。各地在供地方面仍需進(jìn)一步考量，應(yīng)依據(jù)庫存情況合理規(guī)劃，避免盲目供地，以免影響樓市調(diào)控成效。

中原地產(chǎn)研究院表示，契稅調(diào)整有利于降低購房者的負(fù)擔(dān)，支持居民剛性和改善性住房需求，疊加先前出臺(tái)的降首付、降利率等一系列金融政策手段，有利于促進(jìn)樓市止跌回穩(wěn)。

CF40報(bào)告指出，要進(jìn)一步落實(shí)中央提出的“更有力度的降息”，同時(shí)推動(dòng)住房抵押貸款利率市場(chǎng)化。實(shí)際利率下降不僅有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)和購房意愿，還能提振信貸需求，改善名義增速預(yù)期，間接支持房地產(chǎn)需求。此外，推動(dòng)住房抵押貸款市場(chǎng)化也能降低居民負(fù)債成本，緩解提前還貸壓力。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，10月以來，在一系列利好政策出臺(tái)的背景下，房地產(chǎn)銷售及房?jī)r(jià)均迎來顯著改善。在“穩(wěn)住樓市”的要求下，后續(xù)金融、財(cái)政等領(lǐng)域的地產(chǎn)支持政策有望進(jìn)一步加碼，例如進(jìn)一步降低按揭貸款及公積金貸款利率、加大收儲(chǔ)力度、優(yōu)化房企融資條件等。