1月14日晚間，碧桂園發(fā)布了2023年年報(bào)和2024年中報(bào)，距離復(fù)牌更近一步。這兩份財(cái)報(bào)的發(fā)布距離港交所規(guī)定的披露時(shí)間已經(jīng)延遲了近一年，自2024年4月起，碧桂園股票因未能按時(shí)披露2023年年報(bào)而停牌。碧桂園表示，未來將繼續(xù)圍繞“保交房、保經(jīng)營、保信用”開展工作。境外債務(wù)重組方案已在日前發(fā)布，境內(nèi)債務(wù)重組也在籌備中。預(yù)計(jì)2024年全年虧損會(huì)大幅收窄，但由于當(dāng)前仍處于保交房和修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的過渡階段，對(duì)于恢復(fù)盈利的時(shí)間暫無法預(yù)估。碧桂園此前因無法在監(jiān)管規(guī)定時(shí)間之前公布2023年度業(yè)績，公司股票從2024年4月2日至今一直處于停牌狀態(tài)。延遲發(fā)布財(cái)報(bào)主要是由于行業(yè)持續(xù)波動(dòng)以及正在進(jìn)行的債務(wù)重組工作，公司需要更多時(shí)間收集相關(guān)資料以做出適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)估計(jì)及判斷。

碧桂園在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期中面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。受中國房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的影響，集團(tuán)的預(yù)售業(yè)績面臨重大挑戰(zhàn)，特別是自2023年4月以來，預(yù)售業(yè)績明顯下降。2023年碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入約4010億元，同比減少約6.8%。到了2024年上半年，實(shí)現(xiàn)總收入約為1021億元，同比減少約54.9%。

2023年稅前虧損約1673億元。碧桂園在減值計(jì)提方面的力度空前，對(duì)在建物業(yè)及持作銷售的已落成物業(yè)進(jìn)行計(jì)提減值約824億元，此外，對(duì)金融資產(chǎn)及財(cái)務(wù)擔(dān)保減值損失凈額約372億元，這兩項(xiàng)合計(jì)占稅前虧損總額的71.5%。進(jìn)入2024年上半年，稅前虧損約108億元，虧損幅度較2023年大幅縮窄。這主要得益于2023年已計(jì)提較大額減值準(zhǔn)備，使得2024年上半年需額外計(jì)提的存貨減值已大幅減少，致使本期結(jié)算毛利同比有所回升。

碧桂園在費(fèi)用控制方面成效顯著，2023年?duì)I銷及市場(chǎng)推廣成本和行政費(fèi)用同比下降8.6%。2024上半年，為確保有限資源優(yōu)先用于保交房，公司通過歸零預(yù)算全面控制非剛性費(fèi)用支出。營銷及市場(chǎng)推廣成本和行政費(fèi)用同比下降50.8%，其中行政費(fèi)用同比降低25%，銷售費(fèi)用同比下降63%。嚴(yán)格的費(fèi)用控制策略，降低了公司的運(yùn)營成本，進(jìn)一步推動(dòng)了虧損的收窄。

2023年底，碧桂園全部員工43146名，半年時(shí)間員工數(shù)大幅減少32.18%，截至2024年6月30日，還有29261名員工。

兩份財(cái)報(bào)中，碧桂園均表示，保交付是第一要?jiǎng)?wù)，還要保經(jīng)營、保信用。2022年，碧桂園全年交付70萬套，2023年底累計(jì)交付超60萬套房屋，截至2024年上半年，累計(jì)完成交付房屋超15萬套。2024年全年，碧桂園已累計(jì)交付房屋超38萬套，近三年累計(jì)交付約170萬套房屋。公司未來仍有約20萬套房屋交付任務(wù)，將會(huì)依托當(dāng)前各項(xiàng)利好政策，積極爭取政府支持，努力盤活各類大宗資產(chǎn)及沉淀資金，竭盡全力獲取一切資源支持交付工作的開展。

碧桂園的負(fù)債規(guī)模依然龐大。截至2024年6月30日，碧桂園的銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、公司債券和可換股債券分別約為1538.54億元、706.01億元、193.66億元以及63.31億元，總借貸為2501.52億元。約1473億元發(fā)生違約或交叉違約。2025年1月9日，碧桂園披露其境外債務(wù)重組提案的關(guān)鍵條款，已與中銀香港、建銀亞洲等七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會(huì)達(dá)成共識(shí)，協(xié)調(diào)委員會(huì)支持公司持續(xù)努力落實(shí)重組，并愿意與公司合作，確保集團(tuán)繼續(xù)其業(yè)務(wù)，將干擾降到最低。倘若實(shí)現(xiàn)重組，將實(shí)現(xiàn)大幅去杠桿化，目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元，并延長債務(wù)到期時(shí)間。

財(cái)報(bào)中提到，碧桂園面臨階段性流動(dòng)性壓力。2024年上半年的總債務(wù)中，流動(dòng)負(fù)債占據(jù)了較大比重。數(shù)據(jù)顯示，在總計(jì)2502億元的借貸總額中，流動(dòng)負(fù)債達(dá)到2035.46億元。截至2024年6月，碧桂園非流動(dòng)資產(chǎn)約為1368億元，流動(dòng)資產(chǎn)約為1156億元，流動(dòng)負(fù)債約為1126億元，非流動(dòng)負(fù)債約為78億元，股東權(quán)益約為886億元。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，融資渠道相對(duì)狹窄，再融資難度加大，使得公司在應(yīng)對(duì)短期債務(wù)時(shí)面臨較大壓力。若不能及時(shí)有效地解決流動(dòng)負(fù)債問題，可能會(huì)引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，對(duì)公司的資金鏈和正常運(yùn)營產(chǎn)生負(fù)面影響。對(duì)此，碧桂園表示，將努力盤活業(yè)績較差的資產(chǎn)，包括酒店、辦公樓和商店，并在需要時(shí)考慮處置其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資，以產(chǎn)生更多現(xiàn)金流入。

值得注意的是，截至2024年6月30日，碧桂園凈資產(chǎn)仍有741億元，凈資產(chǎn)仍然保持為正。基于此，有投資者認(rèn)為，盡管碧桂園面臨巨大的債務(wù)壓力，但整體財(cái)務(wù)狀況尚未陷入絕境。只要能夠合理規(guī)劃債務(wù)償還計(jì)劃，積極拓展融資渠道，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，碧桂園仍有機(jī)會(huì)逐步化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)狀況的好轉(zhuǎn)。