王女士即將搬入海淀區(qū)一處新建小區(qū)，但在哪兒停車讓她感到苦惱：產(chǎn)權(quán)車位35萬元一個，只能買不能租。否則，業(yè)主的私家車就屬于訪客車，按小時收停車費。為了買這套房，她已經(jīng)貸款幾百萬元，無力再購買車位。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)都存在車位“只售不租”的情況，買不起車位的業(yè)主只得自行找地兒停車。許多業(yè)主慨嘆，在自家小區(qū)停車為何還如此費勁？

與這處樓盤相鄰的小區(qū)，產(chǎn)權(quán)車位“只售不租”已經(jīng)實施了好幾年。前年，業(yè)主孫女士拿到新房鑰匙，正發(fā)愁自己的新能源車沒地方停車充電，開發(fā)商主動推薦售價37.9萬元的“充電車位”，她果斷入手。沒想到，過了一段時間，開發(fā)商竟將“充電車位”售價降到了25萬元。更讓業(yè)主們驚訝的是，地庫所有車位都能安充電樁。孫女士感覺自己被騙了，便找開發(fā)商理論。結(jié)果，對方掏出合同，拒絕退款?！败囄欢▋r不透明，開發(fā)商說多少是多少，對消費者很不公平?！睂O女士說，按照開發(fā)商的說法，產(chǎn)權(quán)車位賣多少錢，是供求關(guān)系決定的，這叫“市場調(diào)節(jié)價”。

然而，面對開發(fā)商所說的“市場調(diào)節(jié)價”，業(yè)主并不買賬。亦莊某小區(qū)業(yè)主也有類似遭遇，業(yè)主張先生認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)車位應(yīng)該有更加詳細(xì)的計算依據(jù)，絕對不能開發(fā)商“一口價”，業(yè)主連還價的余地都沒有，“不開放租賃停車位，是不是在搞‘饑餓營銷’那一套，逼著我們買高價車位？”

亦莊這個小區(qū)的車位分為產(chǎn)權(quán)車位和人防車位兩種，產(chǎn)權(quán)車位每個售價在20萬元以上，人防車位則根據(jù)位置不同，“一次性租20年”的金額在8萬元到10萬元不等，而且數(shù)量有限，每次就放出幾個車位。知情人透露，人防車位指的是依人民防空法的要求，在各小區(qū)人防空間設(shè)置的停車位。按照相關(guān)規(guī)定，人防車位產(chǎn)權(quán)歸國家，不得買賣，但可以租賃，租賃合同有20年最長租賃期的限制。

既然人防車位租賃期最長為20年，開發(fā)商為什么不用來短租呢？對此，這個小區(qū)物業(yè)工作人員表示，不清楚開發(fā)商什么時候開放車位短租業(yè)務(wù)，業(yè)主如果有需求，可以嘗試從已經(jīng)購買車位的業(yè)主手里租車位。這種說法讓很多業(yè)主感到不滿。有業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商采用這種方式，實際上就是逼業(yè)主長期租賃，有“以租代售”的嫌疑，“這就是變相高價銷售沒有產(chǎn)權(quán)的人防車位?！?/p>

面對小區(qū)地下車庫售價20萬元左右的產(chǎn)權(quán)車位，通州區(qū)臺湖某小區(qū)的業(yè)主們希望早日開放人防車位短租業(yè)務(wù)。業(yè)主王先生告訴記者，從2023年入住至今，小區(qū)的人防車位一直沒有投入使用。早在2020年，這個小區(qū)附近區(qū)域已劃歸經(jīng)開區(qū)管理。入住新家后，業(yè)主們通過多種渠道反映小區(qū)車位“只售不租”問題。半年多前，經(jīng)開區(qū)審批局給這個小區(qū)人防車位辦理了使用許可。然而，時至今日，開發(fā)商仍以“暫不具備開放條件”為由，拒絕租賃人防車位。“沒購買車位的車，小區(qū)地庫進(jìn)不去。只能每天晚上在小區(qū)外邊違章停車，第二天一早趕緊開走?，F(xiàn)在，到了晚上，小區(qū)周邊的路兩側(cè)車輛擠得跟一鍋粥似的，可小區(qū)地庫卻是空蕩蕩的。”業(yè)主魯先生說，已經(jīng)有不少居民準(zhǔn)備起訴開發(fā)商“只售不租”車位的行為。

今年35歲的孫曉東是一名律師。此前，他以小區(qū)閑置車位“只售不租”為由將開發(fā)商告上法庭，案件由朝陽區(qū)人民法院審理。去年10月，法院判決：小區(qū)開發(fā)商應(yīng)將未售出的產(chǎn)權(quán)車位向業(yè)主開放租賃，并向業(yè)主公開車位的出租、出售及附贈情況?！爸?，開發(fā)商堅持車位‘只售不租’，而且售價高達(dá)28萬元，不少業(yè)主無力購買?！睂O曉東說，結(jié)果，因為沒有購買車位，業(yè)主的車進(jìn)不了小區(qū)。可是，地下車庫80%以上的車位都是空的。令他印象最深的是，有一次，業(yè)主車輛被阻攔在小區(qū)門外，后面的車排起長隊，導(dǎo)致道路堵塞社會車輛無法通行。

《中華人民共和國民法典》第二百七十六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！毙^(qū)存在大量閑置車位，開發(fā)商卻“只售不租”，顯然與“首先滿足業(yè)主的需要”相違背。案件審理過程中，法官詢問了好幾個問題。例如，小區(qū)有多少業(yè)主想租車位？小區(qū)周邊的停車情況怎樣？為此，孫曉東組織了問卷調(diào)查、收集居民簽名、拍攝視頻等，向法官表達(dá)業(yè)主心聲、證明小區(qū)周邊確實“無處可?！薄７ㄔ鹤罱K判決支持了孫曉東的訴求。

然而，業(yè)主勝訴已經(jīng)半年多了，小區(qū)車位租賃仍未執(zhí)行。有業(yè)主表示，開發(fā)商怕“破例”后出現(xiàn)“不好的影響”——這個樓盤的開發(fā)商在北京還有不少項目，一旦開了“口子”，其他小區(qū)也要效仿，產(chǎn)權(quán)車位賣不出去，資金回籠可能受到影響?！胺ㄔ号袥Q已明確不能‘只售’，但似乎對開發(fā)商沒有足夠的約束力。”一位小區(qū)業(yè)主說，雖然現(xiàn)在車輛可以進(jìn)小區(qū)停車，但真怕哪天開發(fā)商一“任性”，又把大家攔在門外。

勝訴后，孫曉東把相關(guān)經(jīng)驗分享到了網(wǎng)上，很快就有很多其他小區(qū)的業(yè)主聯(lián)系他。“許多小區(qū)都存在類似情況，業(yè)主們都很頭疼，希望尋求幫助?！睂O曉東說。既然“只售不租”車位涉嫌違法，為何開發(fā)商還敢這樣做？孫曉東表示，因為相關(guān)政策存在模糊地帶，比如《民法典》雖然明確車位應(yīng)當(dāng)“首先滿足業(yè)主的需要”，但缺乏明確具體條款，容易讓個別開發(fā)商“鉆空子”。而且起訴開發(fā)商要耗費原告大量時間，“我本人即便是專業(yè)律師，整理材料也花了半年多時間?！?/p>

北京恒略律師事務(wù)所律師朱桂穎表示，開發(fā)商以“只售不租”名義拒絕提供停車服務(wù)，實際上是變相限制了小區(qū)內(nèi)業(yè)主通過出租等方式使用車位的權(quán)利，業(yè)主有權(quán)向人民法院提起訴訟，請求法院判令開發(fā)商將空置的車位向業(yè)主出租。如果車位產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，業(yè)主可通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會參與對車位出租的定價、管理。朱桂穎建議，在法律層面細(xì)化小區(qū)車位管理細(xì)則，通過政策規(guī)范、市場調(diào)節(jié)與人性化管理，讓社區(qū)更加和諧。

業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)車位“只售不租”，該找誰解決？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，本市不少新建小區(qū)車位管理涉及多個部門，職責(zé)交叉，協(xié)調(diào)并不容易。此前，順義區(qū)仁和鎮(zhèn)臨河片區(qū)內(nèi)多個新建小區(qū)車位售價高、租賃難，不少業(yè)主向12345市民服務(wù)熱線反映問題，最終都交由屬地處理。仁和鎮(zhèn)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前屬地已督促開發(fā)商盡快完成各地塊人防備案手續(xù)，并會同物業(yè)推進(jìn)車位租賃。考慮到小區(qū)周邊停車難問題，屬地還主動協(xié)調(diào)順義交通支隊李橋中隊，實施“柔性執(zhí)法”，在保障通行安全前提下，允許部分道路兩側(cè)夜間臨時停車。同時，正在規(guī)劃增設(shè)公共停車場。

“這項工作牽涉面很廣?！边@位負(fù)責(zé)人坦言，解決停車難題，單靠哪個部門都難以一攬子解決。例如：增設(shè)公共停車場就涉及區(qū)規(guī)自分局、區(qū)不動產(chǎn)登記中心、區(qū)住建委棚改辦、區(qū)城管委道路科等多個部門。這位負(fù)責(zé)人還表示，希望聯(lián)合多部門建立“小區(qū)車位管理協(xié)商機制”。對于業(yè)主們面臨的停車難困境，加強部門間合力，做到信息共享、同步推進(jìn)。同時，回應(yīng)業(yè)主合理訴求，保障其合法權(quán)益，“目標(biāo)就是讓資源用得其所，業(yè)主‘車有位、心不累’?！?/p>