對于北京密云區(qū)陽光城·君山墅的許多業(yè)主來說，過去的一個月十分煎熬。由于不滿物業(yè)服務(wù)，業(yè)主們于2024年召開業(yè)主大會罷免了物業(yè)公司，并在今年通過招投標(biāo)挑選了新的物業(yè)公司。然而，在新物業(yè)準(zhǔn)備入駐時卻遭到老物業(yè)的阻撓，導(dǎo)致小區(qū)形成了兩家物業(yè)公司同時入駐的特殊局面。

溪翁莊鎮(zhèn)政府工作人員也感到無奈。他們?nèi)讨笇?dǎo)了小區(qū)召開業(yè)主大會、罷免舊物業(yè)、招投標(biāo)挑選新物業(yè)的過程，原本是一個政府指導(dǎo)、業(yè)主依法自治的典型正面案例，如今卻形成了這種新舊物業(yè)對峙的尷尬局面。

目前，君山墅物管會和老物業(yè)北京豪斯凱賓物業(yè)管理有限公司已經(jīng)就此事提起訴訟。有律師表示，法律程序確實是解決問題的可行辦法，但訴訟周期過長和結(jié)果不確定性容易讓矛盾激化，建議屬地政府及行業(yè)主管部門積極組織各方協(xié)調(diào)，爭取達(dá)成一致，避免產(chǎn)生不必要的風(fēng)險。

7月4日，記者來到君山墅小區(qū)，看到兩批身著不同服飾的保安分別向進(jìn)場車輛敬禮，小區(qū)內(nèi)也能看到身著不同服飾的保潔和其他工作人員在工作。業(yè)主魯先生表示，小區(qū)目前處于這種兩家物業(yè)同時存在的奇怪局面：老物業(yè)管理著“二道門”以內(nèi)區(qū)域，新物業(yè)管著其他區(qū)域。新物業(yè)想通過“二道門”進(jìn)入業(yè)主家里提供服務(wù)，會被老物業(yè)阻攔，需要業(yè)主打電話或者到門口把人接進(jìn)來。這種混亂給業(yè)主的日常生活帶來了巨大困擾。

這場新舊物業(yè)同時駐守小區(qū)互不相讓的“鬧劇”，源自小區(qū)業(yè)主更換物業(yè)的行動。資料顯示，君山墅是位于密云區(qū)的一個綠化率極高的低密山水別墅，開發(fā)商曾以“見樹不見墅”作為宣傳點。小區(qū)從2007年開始陸續(xù)交付，逐漸形成如今規(guī)模，白河從中穿過將小區(qū)分為東西兩部分。小區(qū)物業(yè)為北京豪斯凱賓物業(yè)管理有限公司（簡稱豪斯凱賓）。豪斯凱賓原為開發(fā)商自有物業(yè)，經(jīng)過多次股權(quán)變更，如今屬于萬科物業(yè)服務(wù)品牌“萬物云”旗下。

由于不滿物業(yè)服務(wù)，小區(qū)2024年9月召開業(yè)主大會，在北京市漁陽公證處監(jiān)督下表決終止豪斯凱賓的服務(wù)。公證書顯示，終止物業(yè)服務(wù)的投票中，767票支持、3票反對、41票棄權(quán)，業(yè)主總數(shù)為923人。此后，物管會受業(yè)主大會授權(quán)通過招投標(biāo)形式進(jìn)行新物業(yè)公司選聘，并在今年5月選定北京瑞贏酒店物業(yè)管理有限公司（簡稱“瑞贏物業(yè)”）為新物業(yè)。6月5日交接時，豪斯凱賓物業(yè)拒絕交接，雙方發(fā)生爭執(zhí)。

過去一個月，在各方組織協(xié)調(diào)下，小區(qū)形成目前雙物業(yè)的奇怪平衡。新物業(yè)瑞贏已進(jìn)場對小區(qū)綠化等公共設(shè)施進(jìn)行修繕，老物業(yè)也正常進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。物管會成員、業(yè)主李先生表示，這種亂象給居民帶來很大困擾，例如設(shè)備老化導(dǎo)致東區(qū)時常停水，老物業(yè)不愿意大修，新物業(yè)想修但也沒辦法。此外，小區(qū)攝像頭很多是壞的，也沒有人修。

房產(chǎn)交易平臺顯示，該小區(qū)有95套在售房源和10套暫未上架房源，掛牌率超過10%。有業(yè)主表示，小區(qū)業(yè)主大部分都是買來養(yǎng)老的，原本入住率就不高，這幾年小區(qū)品質(zhì)下降加上這次的鬧劇，讓很多人想要賣房。

多名業(yè)主對老物業(yè)的不滿主要包括縮減服務(wù)范圍，小區(qū)外圍綠化雜草叢生，內(nèi)部的河道也沒有清理，公共設(shè)施維修緩慢、監(jiān)控故障、存在安全隱患等。豪斯凱賓物業(yè)去年4月曾發(fā)生過一起安全事故，造成兩人死亡。密云區(qū)應(yīng)急管理局調(diào)查報告提到，豪斯凱賓被罰款80萬元，該物業(yè)多名工作人員及其上級管理單位北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人分別被建議追究刑事責(zé)任或撤職等處罰。

新入場的瑞贏物業(yè)負(fù)責(zé)人表示，他們接管這個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)已進(jìn)行了備案，對方拒絕退場缺乏合理性。目前，瑞贏物業(yè)已對小區(qū)綠化和一些設(shè)施進(jìn)行了整改，但由于沒能正式入場，水系整改等投資較大的項目還沒有開始。

對于物管會更換物業(yè)的舉動和理由，豪斯凱賓方面有著不同的觀點。他們認(rèn)為物管會沒有按照法律法規(guī)要求提前六十日書面通知解聘，并且認(rèn)為君山墅東西區(qū)是兩個獨立的規(guī)劃區(qū)域，應(yīng)成立兩個物管會，單一物管會不合法。物管會成員認(rèn)為已經(jīng)在小區(qū)張貼告示，做到了告知，招投標(biāo)時萬科物業(yè)也有參與，說明對方是清楚此事的。對于兩個小區(qū)的說法，小區(qū)一直是一個名字、一個物業(yè)，沒有道理因為換物業(yè)就要變成兩個。

豪斯凱賓物業(yè)一名負(fù)責(zé)人表示，物管會和一些業(yè)主最不滿的外圍草地管理問題，實際情況并非如此。那片約80萬平方米的外圍草地并不在小區(qū)紅線內(nèi)，開發(fā)商此前為了銷售需要一直在維護(hù)，但他們接手后對方不再出錢，作為物業(yè)不可能花費巨額成本去維護(hù)一片不在小區(qū)內(nèi)的草地。他們也想過與物管會聯(lián)合向開發(fā)商施壓，要求對方繼續(xù)出資維護(hù)，但物管會并沒有選擇與物業(yè)合作而是組織更換物業(yè)。另外，他并不看好新物業(yè)能以這樣一個收費標(biāo)準(zhǔn)長期維護(hù)這片區(qū)域。

該負(fù)責(zé)人表示，對于物管會的合法性和業(yè)主大會投票結(jié)果，他們不認(rèn)可，對方代表不了大部分業(yè)主的觀點。面對物管會的起訴，他們也進(jìn)行反訴，希望能在法院組織下重新依法依規(guī)再重新組織一次投票。

幾名支持豪斯凱賓物業(yè)的業(yè)主認(rèn)為，老物業(yè)工作確實存在一些問題，但物管會成員的工作流程、人員資質(zhì)和業(yè)主大會投票結(jié)果也存在不合規(guī)的地方。

小區(qū)所在溪翁莊鎮(zhèn)政府與區(qū)住建委都曾就此事進(jìn)行過多次協(xié)調(diào)溝通。溪翁莊鎮(zhèn)政府主管物業(yè)工作的副鎮(zhèn)長表示，從前期召開業(yè)主大會到成立物管會、招投標(biāo)更換物業(yè)再到交接，鎮(zhèn)政府是全程參與指導(dǎo)的，保證讓他們合法合規(guī)地推進(jìn)每一步程序，相關(guān)結(jié)果也都依法進(jìn)行公開。其間，鎮(zhèn)政府還會及時請示區(qū)住建委，征求區(qū)里的指導(dǎo)意見。一直到組織交接會的時候都十分順利，沒有提出什么不同意見，結(jié)果到交接那天，又說不認(rèn)可了。但他提到，鎮(zhèn)政府和區(qū)住建委等部門一直在積極推動這件事情解決，預(yù)計下周會有初步方案。

律師認(rèn)為，民法典對選聘和解聘物業(yè)的參與比例和表決同意比例有明確規(guī)定，業(yè)主大會解聘物業(yè)公司需要達(dá)到相關(guān)規(guī)定的參與表決和同意的比例要求，并按照規(guī)定提前六十日（或合同約定的通知期限）書面通知老物業(yè)。如果老物業(yè)對這個結(jié)果不認(rèn)可，可能會以業(yè)主大會解聘決定無效、程序違法等理由向法院提起訴訟。在訴訟過程中，業(yè)主方需要提供充分的證據(jù)，證明召開業(yè)主大會及做出解聘決定符合法律規(guī)定。建議屬地政府及行業(yè)主管部門積極組織各方協(xié)調(diào)，爭取能夠達(dá)成一致，避免產(chǎn)生不必要的風(fēng)險。