明知房子爛尾，還要每月支付大半收入用于還貸，珠海市泰禾中央廣場業(yè)主聞珊一度倍感絕望。維權(quán)兩年未果后，她將開發(fā)商和開戶行告上法庭，最終贏得了一紙具有標桿意義的判決：開發(fā)商不僅要退還購房款、已還房貸本金，還須承擔未清償?shù)姆抠J本息。銀行隨之迅速為聞珊辦理了停貸。

類似案例在江蘇連云港市中級人民法院也出現(xiàn)過，同樣支持爛尾樓購房者“退房退款”。這些判例被業(yè)內(nèi)認為是貫徹了“誰違約誰擔責”原則，保護購房者權(quán)益，避免其遭遇退房后仍需承擔貸款償還責任等不公待遇。然而，聞珊指出，盡管勝訴，但判決三年仍未執(zhí)行。

回顧購房經(jīng)歷，聞珊感到自己陷入了一場精心策劃的騙局。她在2018年去珠海旅游時，在當?shù)刂薪閺娏彝扑]下買了房。該樓盤位于珠海市主城區(qū)南部保稅區(qū)內(nèi)，緊靠灣仔口岸，東與澳門隔水相望，距離港珠澳大橋僅900多米。當時房地產(chǎn)市場增長勢頭正猛，聞珊從未擔心期房爛尾。直到第二年夏天看到珠海官方文件，她才察覺自己可能上當了。文件指出，保稅區(qū)海關(guān)監(jiān)管范圍內(nèi)只設(shè)行政管理機構(gòu)和企業(yè)，其他人員不得居住，這意味著她購買的商品房不具備居住功能。

項目停工后，聞珊發(fā)現(xiàn)所購公寓實際為辦公用房，晚上九點后停電。售樓中心人去樓空，開發(fā)商電話失聯(lián)。一位律師提醒，即便如此，業(yè)主也不能擅自停貸，否則會因失信影響工作生活。

趙斌也是珠海泰禾中央廣場的業(yè)主，他與銀行協(xié)商停貸被拒，只能通過訴訟解決。按照合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2020年12月31日前交房。趙斌于2021年12月中旬提起訴訟，但由于延遲交付尚未達到一年且沒有證據(jù)顯示開發(fā)商不履行交付義務(wù)，無法解除合同。趙斌的代理律師在民事立案前，先收集了開發(fā)商轉(zhuǎn)移預(yù)售資金及銀行違規(guī)放貸等違法行為的線索，要求相關(guān)部門查處。這為后續(xù)法院判決解除合同打下了基礎(chǔ)。

直到2022年2月中旬庭審，趙斌購買的房屋仍未取得竣工驗收備案，開發(fā)商逾期交樓時間超過一年，符合解除條件。法院判定，開發(fā)商將收受的購房款和購房貸款分別返還給趙斌和銀行。趙斌感慨終于不用還貸了。但勝訴至今三年，他一分錢都沒收到。

趙斌勝訴后不久，聞珊也迎來了勝訴，但同樣面臨執(zhí)行難的問題。開發(fā)商表示沒錢建設(shè)，更沒錢賠償。法院篩查到開發(fā)商相關(guān)公開賬戶的賬面資金均為零。聞珊和其他業(yè)主被迫成了偵探，尋找可執(zhí)行的財產(chǎn)線索，但結(jié)果依舊是沒有錢。

泰禾集團公告顯示，該公司全資下屬公司深圳泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2016年以12億元人民幣全資受讓珠海保稅區(qū)啟航物流有限公司100%股權(quán)，從而獲得其旗下核心資產(chǎn)——珠海保稅區(qū)35號地塊，即泰禾中央廣場項目所在地。但判決執(zhí)行難不僅體現(xiàn)在開發(fā)商沒錢，更難在可執(zhí)行線索難挖掘。有時，執(zhí)行阻力也來自地方行政干預(yù)。

現(xiàn)實操作中，追查財產(chǎn)線索的工作基本只能靠專業(yè)執(zhí)行團隊。即使找到開發(fā)商的債務(wù)人，如果這位債務(wù)人也沒錢，只能繼續(xù)追蹤、起訴，形成案外案。業(yè)主看似勝訴，但為推動執(zhí)行，又陷入司法旋渦中。

聞珊投入了130多萬元，幾乎是她工作后的全部積蓄。拿不到退款，經(jīng)濟壓力依舊很大。《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》明確了退房者的權(quán)益應(yīng)受到優(yōu)先保護，但如果沒有可變現(xiàn)的資產(chǎn)，即使享有優(yōu)先權(quán)也沒有意義。

目前，珠海泰禾中央廣場已經(jīng)恢復(fù)施工，項目已于今年5月28日取得消防驗收合格證。據(jù)媒體報道，珠海市香洲區(qū)法院表示，泰禾中央廣場涉及珠海市“保交樓、保民生”政策貫徹落實，執(zhí)行法官會保障購房業(yè)主的合法權(quán)益，需耐心等待。

王玉臣提醒，如爛尾樓業(yè)主的訴求僅為停貸止損，建議優(yōu)先考慮通過行政方面的法律手段，要求金融監(jiān)管部門查處銀行違法行為，推動銀行談判協(xié)商解決。如只能走民事訴訟，仍可視情況要求暫停還款至交房之后。相比之下，嘗試通過各種方式推動項目復(fù)工交房，才能最大程度降低購房者錢房兩空的風險。