最低40萬一套 李嘉誠甩貨400套房源 港人北上置業(yè)熱潮。長江實業(yè)旗下和記黃埔地產(chǎn)近期向香港買家推介了惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園及東莞海逸豪庭四個項目，共計400套產(chǎn)品，總價最低40萬元起。以惠州瀧珀花園為例，51平方米的一房戶型單價此前為1.04萬～1.4萬元/平方米，現(xiàn)在一套中高樓層的51.34平方米一房售價44.3萬元，折合單價約8632元/平方米；東莞海逸豪庭的別墅價格從2023年5月的4.4萬～6.8萬元/平方米，回落至今年6月的1.8萬～3.6萬元/平方米。

這種“老盤新賣”的操作不僅延續(xù)了李嘉誠家族“低價拿地、長線開發(fā)”的策略，也反映出港人北上置業(yè)需求的顯著增長。據(jù)人民銀行廣東省分行數(shù)據(jù)，截至今年6月末，廣東省分行轄區(qū)共辦理3341筆港澳居民內(nèi)地購房業(yè)務(wù)，產(chǎn)生跨境收入折合人民幣30.8億元。近年來，港人北上買房已成為房地產(chǎn)市場的一大特點：一方面，包括廣東在內(nèi)的內(nèi)地成為港人度假、消費的首選；另一方面，廣東在大灣區(qū)規(guī)劃落地上的成效顯著，大灣區(qū)九市與港澳在要素互聯(lián)互通、公共服務(wù)均等化等方面的連通性不斷增強(qiáng)。

前述四個項目中，惠州瀧珀花園推售規(guī)模最大，達(dá)300套，總價最低的一房僅約40萬元；東莞海逸豪庭的別墅主要定位高端客群，總價介于700萬～800萬元。和記地產(chǎn)市場及企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展董事譚健旭曾透露，自去年年中起，香港買家對大灣區(qū)樓盤的需求顯著增加，惠州瀧珀花園已售出近600套，大部分由香港人購買。此次推盤的多為早年低價拿地的項目，如東莞海逸豪庭于1999年由和記黃埔拿下，至今已開發(fā)三期；廣州逸翠莊園于2012年7月開發(fā)，2014年12月5日竣工，2020年7月11日再次加推；中山瀧珀花園于2019年7月一期開盤；惠州瀧珀花園開發(fā)時間相對較近，2019年左右入市銷售。

許多香港客戶來買瀧珀花園，因為總價相對便宜，一房和兩房的總價40萬～60萬元左右，在香港還不夠付首付。此前有香港客戶包車來看房，項目還設(shè)置了往返深圳羅湖口岸、福田口岸的大巴。上述樓盤的住宅總套數(shù)中，除中山瀧珀花園僅303套外，其他項目數(shù)量均在千套以上。

港人北上買房有兩大核心動因：可以買到價格更低、面積更大的戶型，享受大社區(qū)服務(wù)，這些在香港、澳門是沒有的；港澳老齡化趨勢明顯，年輕人就業(yè)機(jī)會少，部分港澳企業(yè)、大學(xué)開始在大灣區(qū)扎根，基于就業(yè)、養(yǎng)老需求的買房人群增加。內(nèi)地住宅價格相較香港具有顯著優(yōu)勢，大灣區(qū)各城市間交通日益發(fā)達(dá)，寬敞的居住空間和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)對港人極具吸引力。

針對長實集團(tuán)此次推出的“雙居計劃”，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹指出，當(dāng)前房價處于低位或小幅下調(diào)，符合市場態(tài)勢，并非特定開發(fā)商對香港客戶讓利，而是開發(fā)商根據(jù)市場變化調(diào)整售價。安居客數(shù)據(jù)顯示，截至7月29日，香港在售樓盤共計311個，新房銷售均價約19.6萬元/平方米。大灣區(qū)與香港的房價差距成為吸引港人置業(yè)的關(guān)鍵因素。以惠州瀧珀花園為例，其單價約8632元/平方米，價格甚至不足香港新房均價的1/10，這種價差對香港中產(chǎn)階級吸引力很大，50平方米的小戶型總價僅約相當(dāng)于香港同面積房產(chǎn)的首付。

政策也進(jìn)一步推動了這一趨勢。2024年2月，人民銀行廣東省分行推出港澳居民購房結(jié)算支付便利化政策，截至2025年6月，已辦理3341筆業(yè)務(wù)，涉及金額30.8億元。廣州、惠州等地還舉辦了專場推介會，組織看房團(tuán)實地考察。成交方面，如廣州東部中心板塊的新世界廣匯尊府，最近迎來了一波成交熱，有香港企業(yè)高管連購3套。他們看重項目的交通便利性和商業(yè)成熟度，這要求開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計上更注重實用性，如增加港式戶型、引入跨境物業(yè)服務(wù)等。

值得注意的是，港人置業(yè)需求已從投資轉(zhuǎn)向自住。過去，香港買家多出于資產(chǎn)配置目的購房，但如今更注重生活配套和長期持有價值。隨著大灣區(qū)“一小時生活圈”逐步成型，香港與內(nèi)地的“跨境居住-就業(yè)”生態(tài)正變得越來越常態(tài)化。在大灣區(qū)就業(yè)、生活、居住，其基礎(chǔ)制度和環(huán)境與港澳趨同，但成本、體驗感、價格明顯優(yōu)于港澳。未來這方面的需求可能還會逐步擴(kuò)大，港資企業(yè)和內(nèi)地企業(yè)都需順應(yīng)這一趨勢，在調(diào)研港人置業(yè)、養(yǎng)老特征的基礎(chǔ)上投資相應(yīng)產(chǎn)品，這是市場細(xì)分領(lǐng)域的一個機(jī)會。