曾經(jīng)105萬的公寓，如今3.8萬起拍？想撿漏，勸謹(jǐn)慎！ 法拍房“水”很深。南站3.8萬、河西南3.8萬、江北3.88萬、仙林湖3.8萬、燕子磯3.66萬、城北5.63萬，這些都是起拍總價(jià)。近期，南京一批靠近地鐵、租金不錯(cuò)的公寓在阿里資產(chǎn)法拍網(wǎng)上集中出現(xiàn)，包括證大喜瑪拉雅中心、升龍匯金中心和萬達(dá)茂等熱門項(xiàng)目。

證大喜瑪拉雅有兩套公寓待開拍，起拍價(jià)分別為3.8萬和3.88萬，建筑面積約47.34-50.06平方米不等。以起拍總價(jià)3.8萬的公寓為例，保證金為3萬元，加價(jià)幅度為3000元，目前無人報(bào)名，但已有175人設(shè)置提醒，981次圍觀。該房源建面約50.06平方米，原價(jià)約105萬，為一居一廳一衛(wèi)，性質(zhì)為辦公，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全，可干凈交付。從圖片上看，這套房源作為公寓出租，目前處于出租狀態(tài)，競買人可自由選擇自住或投資。

南站附近聚集了證大、萬科、金輪等眾多公寓項(xiàng)目。租客會(huì)綜合對比位置、面積等因素。都薈天地城距離地鐵口步行約300米，證大喜瑪拉雅中心距離地鐵口步行約800米，金輪星立方距離地鐵口步行約1公里。鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，建面約30-60平方米的公寓租金集中在2200-2500元/月，因朝向、裝修而有所不同。相比之下，都薈天地城的租金稍高，約為2100-3500元/月。前兩年，證大喜瑪拉雅中心一套建面約40平方米的中等戶型能租到3500-3800元/月，如今租金水平下降，投資者需謹(jǐn)慎。

河西南升龍匯金中心有一套公寓位于2棟，可通燃?xì)猓R近小米、阿里巴巴江蘇總部等，周邊交通便利。房源面積約49.47平方米，位于14樓（總樓層48樓），起拍總價(jià)不到5.7萬，朝向西南，精裝修。目前正在出租，租客于9月9日到期，過戶三日內(nèi)清場交付。市場租金水平基本相當(dāng)?shù)拿娣e段，租金約2700-3200元/月。另一套即將開拍的公寓建面約54.98平方米，起拍總價(jià)3.8萬，明確不接受銀行貸款，僅限全款支付人員，辦理房屋所有權(quán)證所產(chǎn)生的全部稅、費(fèi)按法律規(guī)定買賣雙方各自承擔(dān)，所涉及的欠繳水、電、氣、物管費(fèi)等費(fèi)用均由委托人結(jié)清交付。

江北龍湖天曜星座位于江北雨山路，臨近地鐵10號線、龍湖雨山天街，交通、商業(yè)條件便利。該套公寓建面約47.32平方米，精裝修，未出租，內(nèi)部裝修良好。龍湖天曜星座的賣點(diǎn)為平層雙鑰匙，共打造3棟公寓，總層高10層，戶型建面只有約47平方米一種，層高約2.95米、開間約6米，毛坯交付。2021年年底首開時(shí)，總價(jià)最低賣到59萬；2022年開始，案場不間斷推出特價(jià)房源，最低總價(jià)降至47萬。鏈家網(wǎng)顯示，建面約47平方米雙鑰匙戶型中的單間普遍掛牌租金在1300-1500元/月，整套租金約2100-2400元/月。按照最低約47萬的總價(jià)計(jì)算，不計(jì)算裝修、利息等成本，年租金回報(bào)率5-6%。

仙林湖萬達(dá)茂的一套公寓面積約37.63平方米，精裝修，未出租。萬達(dá)茂公寓曾是南京樓市的搶手貨，臨近雙地鐵（4號線和2號線）、坐享大商場（萬達(dá)茂商場）。2016年6月，萬達(dá)茂首開，喊出“公寓只需40萬起”，建面約30-50平方米的平層戶型，單價(jià)約1.3萬/平方米起。2019年，萬達(dá)茂以約1.6萬/平方米的均價(jià)收官，建面約30平方米戶型，總價(jià)約48萬。

此外，燕子磯招商1872公寓3.66萬起拍、城北翠屏水晶廣場有公寓5.63萬起拍、燕子磯電建海賦尚城精裝loft5.88萬起拍，這些低總價(jià)公寓頗具吸引力。然而，翻看此前的成交記錄，證大喜瑪拉雅中心一套建面約51.69平方米的公寓，起拍價(jià)5.66萬，經(jīng)過68輪競價(jià)，最終以約43.67萬成交，成交單價(jià)約8405元/平方米。小紅書上有業(yè)主自賣，建面約60平方米的精裝公寓，總價(jià)約50萬就能入手，相比之下，法拍房的價(jià)格優(yōu)勢并不明顯。升龍匯金中心一套起拍價(jià)5.66萬的公寓，首輪就加價(jià)到30多萬，最終成交價(jià)近53.67萬。龍湖天曜星座一套1元起拍的公寓，建面約47.15平方米，加價(jià)至57.8萬成交。仙林湖萬達(dá)茂一套建面約30.6平方米的小戶型，起拍價(jià)2.8萬，最終成交價(jià)18.4萬。

為了吸引購房者的目光，南京法拍房采用“1元起拍”、超低總價(jià)起拍等手段，花樣層出不窮。然而，法拍房存在不少風(fēng)險(xiǎn)和門檻，購房人務(wù)必謹(jǐn)慎。建議在入手之前綜合考慮多方面因素，盡量選擇由品牌房企開發(fā)、地理位置優(yōu)越、交通便利、配套齊全、品質(zhì)過硬的公寓產(chǎn)品。同時(shí)，要清醒認(rèn)識到這類房產(chǎn)通常交易稅費(fèi)高、流動(dòng)性較差，不能僅因?yàn)閮r(jià)格便宜就沖動(dòng)出手。對于法拍公寓，還要特別留意是否存在長期租約、是否欠繳物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等情況，避免日后產(chǎn)生不必要的麻煩或損失。