前房主隱瞞兇宅被判返還購房款！9月7日，湖北省鄂州市鄂城區(qū)人民法院公布了一起“兇宅”買賣糾紛典型案例。市民陳先生在購買房屋兩年后，意外得知該房屋內(nèi)曾發(fā)生前房主母親自縊身亡的事件，遂起訴要求撤銷合同。法院審理認(rèn)定賣方王女士故意隱瞞關(guān)鍵信息構(gòu)成欺詐，判決撤銷相關(guān)合同，并要求王女士返還55萬元房款及中介費(fèi)、稅款，并代償剩余銀行貸款，為同類糾紛處理提供了明確的司法參照。

2021年10月，陳先生通過房產(chǎn)交易平臺(tái)與王女士簽訂房屋買賣合同，以55萬元價(jià)格購買了其位于鄂州城區(qū)的一套住宅。合同中特別約定“買方已知悉房屋產(chǎn)權(quán)及居住情況，賣方及營(yíng)銷中心無隱瞞”。陳先生隨后辦理了貸款并完成房屋過戶，正式入住。

2023年8月，陳先生在與鄰居閑聊時(shí)偶然得知，2020年王女士的母親曾在該房屋內(nèi)自縊身亡，這一信息此前王女士從未提及。陳先生認(rèn)為自己受到欺騙，房屋因涉及非正常死亡事件，已構(gòu)成一般公眾認(rèn)知中的“兇宅”，不僅影響居住心理，也導(dǎo)致房屋價(jià)值貶損。多次與王女士協(xié)商無果后，陳先生于2024年向鄂城區(qū)法院提起訴訟，請(qǐng)求撤銷購房合同、貸款合同，要求王女士返還全部購房款、中介費(fèi)、稅款，并代為償還剩余銀行貸款。

庭審中，王女士辯稱房屋質(zhì)量無任何瑕疵，且合同已明確“無隱瞞”，自己不存在欺詐行為，拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任。她還提出，“兇宅”僅是民間說法，并非法律概念，不應(yīng)作為合同撤銷的依據(jù)。

鄂城區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉房屋內(nèi)發(fā)生的自縊身亡事件符合一般社會(huì)公眾對(duì)“兇宅”的認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)，該信息雖不影響房屋實(shí)際使用功能，但會(huì)對(duì)購房者心理產(chǎn)生重大影響，直接關(guān)系交易意愿和房屋價(jià)值，屬于房屋買賣中的關(guān)鍵信息，出賣人負(fù)有主動(dòng)告知義務(wù)。王女士作為房屋原所有權(quán)人，親歷家人在房屋內(nèi)非正常死亡的事實(shí)，卻在簽約時(shí)未如實(shí)告知，反而在合同中作出“無隱瞞”的承諾，主觀上存在故意隱瞞的過錯(cuò)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的規(guī)定，王女士的行為已構(gòu)成欺詐，陳先生有權(quán)主張撤銷合同。

最終，法院依法判決撤銷房屋買賣合同、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同及借款合同，判令王女士于判決生效后10日內(nèi)，返還陳先生購房款55萬元、中介費(fèi)1.65萬元、稅款1.1萬元，同時(shí)代為償還陳先生尚未結(jié)清的銀行貸款本息（截至判決作出之日約18萬元），合計(jì)需返還及代償金額超過75萬元。

承辦法官強(qiáng)調(diào)，“兇宅”信息具有隱蔽性，購房者難以通過常規(guī)查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，賣方作為信息優(yōu)勢(shì)方，必須主動(dòng)履行告知義務(wù)。即便合同中約定“買方已知悉所有情況”，若賣方實(shí)際存在隱瞞關(guān)鍵信息的行為，仍不能免除責(zé)任，此舉旨在維護(hù)房地產(chǎn)交易中的誠(chéng)信原則，保障購房者合法權(quán)益。

值得注意的是，并非所有涉及死亡事件的房屋都會(huì)被認(rèn)定為“兇宅”。此前上海崇明法院審理的一起案例中，購房者施某簽約后得知房屋裝修期間，曾有裝修工人在院子內(nèi)暈倒后送醫(yī)不治身亡，遂以“買到兇宅”為由要求撤銷合同。法院審理認(rèn)為，工人死亡地點(diǎn)在房屋外，且系自身疾病導(dǎo)致，不符合“兇宅”的核心特征（房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡），最終未認(rèn)定房屋為“兇宅”。但因施某簽約前曾主動(dòng)詢問房屋是否“出過事”，賣方未如實(shí)告知相關(guān)情況，導(dǎo)致施某產(chǎn)生重大誤解，法院仍判決撤銷合同并返還定金。

兩起案例對(duì)比可見，司法實(shí)踐中對(duì)“兇宅”的認(rèn)定有明確邊界：核心在于“房屋內(nèi)”發(fā)生“非正常死亡事件”（如自殺、他殺等）。若死亡事件發(fā)生在房屋外，或因正常疾病死亡，則通常不認(rèn)定為“兇宅”。但無論是否構(gòu)成“兇宅”，若購房者在簽約前明確詢問相關(guān)情況，賣方均有如實(shí)告知義務(wù)，否則可能因“重大誤解”或“欺詐”承擔(dān)法律責(zé)任。

此次鄂州案例的判決，為購房者和售房者均敲響警鐘。對(duì)于購房者而言，在購買二手房時(shí)，需通過三方面降低風(fēng)險(xiǎn)：一是簽約前主動(dòng)向賣方、中介及小區(qū)物業(yè)、鄰居詢問房屋是否發(fā)生過非正常死亡事件，必要時(shí)可要求賣方出具書面承諾；二是在合同中明確約定“若房屋為兇宅，賣方需承擔(dān)違約責(zé)任（如返還房款并支付20%違約金）”，通過條款設(shè)計(jì)強(qiáng)化約束；三是可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)查詢房屋歷史記錄，部分城市已開通不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢平臺(tái)，可輔助了解房屋過往是否涉及重大糾紛。

對(duì)于售房者及中介機(jī)構(gòu)，需認(rèn)識(shí)到隱瞞“兇宅”信息不僅違背誠(chéng)信，還需承擔(dān)法律后果。即使房屋未被認(rèn)定為“兇宅”，若存在可能影響購房者決策的其他重大信息（如房屋曾發(fā)生火災(zāi)、漏水等），也應(yīng)如實(shí)告知，避免因“重大誤解”引發(fā)合同糾紛。

此案作為湖北省法院優(yōu)秀案例公布，再次凸顯司法機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)交易中誠(chéng)信原則的重視，也為規(guī)范二手房交易秩序提供了重要指引。在房屋買賣這類標(biāo)的額大、關(guān)乎民生的交易中，唯有雙方秉持誠(chéng)信，才能有效減少糾紛，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。