9月5日深圳出臺(tái)樓市新政后，9月12日多家銀行開始具體出臺(tái)落地細(xì)則。興業(yè)銀行深圳分行、中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行、工商銀行深圳分行、建設(shè)銀行深圳分行、浦發(fā)銀行深圳分行、上海銀行深圳分行等12家銀行機(jī)構(gòu)相繼發(fā)布公告，表示即日起不再區(qū)分首套住房和二套住房。

值得注意的是，多家銀行在公告中提到，受到新政影響，目前部分存量二套商業(yè)房貸也已觸發(fā)存量房貸利率的常態(tài)化調(diào)整機(jī)制，客戶即日起可提交申請(qǐng)調(diào)整。根據(jù)深圳市《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》精神，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面，不再區(qū)分首套住房和二套住房。每位客戶商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平，將根據(jù)深圳市市場利率定價(jià)自律機(jī)制要求，并結(jié)合銀行經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素合理確定。

此前深圳首套房和二套房的利率定價(jià)公式分別為LPR-45BP和LPR-5BP。根據(jù)此次政策，二套房貸新發(fā)利率較之前降低40個(gè)基點(diǎn)。據(jù)此簡單計(jì)算，按照100萬貸款本金、30年期等額本息的方式計(jì)算，房貸總還款成本將減少近8萬元、月供額將減少約220元。不過實(shí)際過程中二套房貸利率具體多少，還需看自律機(jī)制、銀行情況和客戶情況。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，盡管首套房與二套房利率差距有限（約三四十個(gè)基點(diǎn)），且二套房購房者多以改善型需求為主，因此利率小幅下調(diào)雖具有一定積極意義，但其實(shí)際拉動(dòng)效應(yīng)不宜高估。對(duì)改善型需求而言，更關(guān)鍵的影響因素在于購房者自身的支付能力、置換意愿以及所供應(yīng)產(chǎn)品的競爭力等。利率因素雖存在一定激勵(lì)作用，但并非核心決策變量。

在存量房貸方面，廣州銀行、深圳農(nóng)商行、中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行、工商銀行深圳分行等10余家銀行均在公告中提及，部分第二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款已觸發(fā)存量房貸利率常態(tài)化調(diào)整。這是因?yàn)榇媪糠抠J利率加點(diǎn)值高于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP的，可申請(qǐng)調(diào)整加點(diǎn)值，重新約定的加點(diǎn)值不低于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值30BP。具體加點(diǎn)值根據(jù)市場供求、客戶資信情況、貸款擔(dān)保變化等因素確定。

去年10月底，央行等相關(guān)部門發(fā)布了存量房貸利率常態(tài)化調(diào)整機(jī)制。中國人民銀行公告提出，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。目前各大商業(yè)銀行對(duì)于新發(fā)房貸利率和存量房貸利率的偏差幅度基本都在30BP。

公開資料顯示，全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值=中國人民銀行最新公布的上季度全國新發(fā)放房貸平均利率-該利率對(duì)應(yīng)季度內(nèi)各月5年期及以上LPR的算術(shù)平均值。央行此前公布，2025年二季度全國新發(fā)放房貸加權(quán)平均利率為3.09%。而二季度5年期以上LPR的算數(shù)平均值為3.53%。換算下來，全國平均利率的加點(diǎn)水平為3.09%-3.53%=-0.44%（即-44BP）。在此基礎(chǔ)上再加30BP，即為-14BP。這也意味著，凡是現(xiàn)有房貸加點(diǎn)值高于-14BP的客戶，都符合申請(qǐng)調(diào)整的條件。

舉例而言，一個(gè)原本按照二套房貸利率LPR-5BP（即3.45%）購買的深圳存量房貸客戶，或有機(jī)會(huì)申請(qǐng)調(diào)低至LPR-14BP（即3.36%），不過具體調(diào)整幅度還應(yīng)以銀行實(shí)際調(diào)整為準(zhǔn)。

在調(diào)整方式上，各家銀行的申請(qǐng)調(diào)整放貸利率的渠道有所差異。建設(shè)銀行深圳分行表示，自9月12日起，借款人可以登錄建行手機(jī)銀行、建行智慧個(gè)貸微信小程序等線上渠道，通過“存量房貸利率調(diào)整”功能，點(diǎn)擊“加點(diǎn)值調(diào)整查詢”，查詢是否符合協(xié)商變更加點(diǎn)值條件。符合條件的客戶，可以按系統(tǒng)提示，提交申請(qǐng)。新的加點(diǎn)值申請(qǐng)成功當(dāng)日生效，次日可登錄查詢。工商銀行深圳分行則表示，自9月12日起，符合條件的客戶可以通過手機(jī)銀行或者線下向貸款行申請(qǐng)調(diào)整利率加點(diǎn)值。