專家：房地產(chǎn)必須順應(yīng)時代市場企穩(wěn)需質(zhì)變與量變結(jié)合(3)

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2025-10-14 08:26:57 經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

居住形式的變化與人口增長相關(guān)。信息技術(shù)的發(fā)展可能會增加婦女就業(yè)的時間靈活性，提高家庭生育率。如果職住一體未來能夠有助于家庭生育率的提高，一個家庭的人口有可能擴(kuò)大，那么他們所需要的住房就要加大，戶型也會相應(yīng)擴(kuò)大。此外，遠(yuǎn)程辦公使得家里既工作又生活，家里原來的住房大部分沒有工作間，更沒有鍛煉健身的地方，這也導(dǎo)致戶型擴(kuò)大、功能綜合化。

房企要撬動新需求，首先得認(rèn)清楚“時代變了”。具體要做兩點(diǎn)：一是精準(zhǔn)調(diào)研需求，二是跟上趨勢。轉(zhuǎn)型最大的挑戰(zhàn)不是成本，而是需求判斷不準(zhǔn)和融資難。國外的基金模式值得借鑒，比如基金作為股東投錢，房企負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營，相當(dāng)于“打工”，能降低負(fù)債。

未來能存活的房企，核心是“穩(wěn)健、專注”，有三個特征：一是財務(wù)穩(wěn)健，二是專注核心能力，三是跟得上趨勢。比例估計也就10%左右，最多不超過20%。很多過去搞“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的房企，現(xiàn)在要么在債務(wù)重組，要么在收縮業(yè)務(wù)。能活下來的，要么是專注、有品質(zhì)的央企，要么是民營里的“保守派”。

高負(fù)債房企要緩過來，光轉(zhuǎn)型不夠，還得靠資產(chǎn)重組和壞賬處理。未來大規(guī)模的資產(chǎn)重組和壞賬處理不可避免，這是行業(yè)調(diào)整的代價。不過過程會慢一點(diǎn)，但總體可控。

長期來看，對中國房地產(chǎn)有信心。房地產(chǎn)本源屬性是居住，衣食住行是最基本的必需品。目前的深度調(diào)整不僅是長周期數(shù)量盤整的波谷，更是鳳凰涅槃的“轉(zhuǎn)型”。房地產(chǎn)從“高增長”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量”，經(jīng)濟(jì)從“房地產(chǎn)依賴”轉(zhuǎn)向“高新產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)”，這是必然趨勢。居住是人工智能最大的應(yīng)用場景之一，房地產(chǎn)相關(guān)主體要主動適應(yīng)和引領(lǐng)AI時代到來，加快房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域的智能化進(jìn)程。

不管是房企還是居民家庭，最該把握的核心是“認(rèn)知改變”。對房企來說，必須轉(zhuǎn)向“做產(chǎn)品品質(zhì)、做衍生服務(wù)”，專注一個領(lǐng)域做到極致；對居民家庭說，買房別只看“新舊或大小”，要先看“住得舒服不舒服”“配套全不全”。調(diào)整期有挑戰(zhàn)，但機(jī)會也在，關(guān)鍵是跟得上時代。

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