專家：房地產(chǎn)必須順應(yīng)時代市場企穩(wěn)需質(zhì)變與量變結(jié)合(2)

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2025-10-14 08:26:57 經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

國際上房價收入比合理范圍是2-6倍，中國過去一線城市達(dá)到過40倍，現(xiàn)在雖然降了，但仍遠(yuǎn)高于合理值。租售比合理的話，應(yīng)在1:200-1:300之間，而中國重點城市的數(shù)據(jù)多在1:300之上。

對于改善需求，倪鵬飛指出，需求尤其是對好房子的需求確實存在，但好房子供給沒跟上。改善需求是真實的，每次政策出臺，看房的人都不少。比如海淀新盤“秒光”，就是因為海淀好房子供給少，需求又集中。激發(fā)改善需求的關(guān)鍵在供給端，開發(fā)商得從“我蓋什么你買什么”變成“你要什么我蓋什么”。調(diào)研戶型、配套、區(qū)位，不能再按老思路來?！昂梅孔印辈皇侵唤o有錢人的，現(xiàn)在不管收入高低，大家都想要“住得舒服”，這是普惠需求，抓準(zhǔn)這個就能打開市場。

好房子的核心標(biāo)準(zhǔn)是“宜居”，安全舒適綠色智慧都指向宜居。安全舒適是基本要求，首先是“住得舒服”，其次是“配套全”。綠色智能得落地見效，比如智能化不能只裝個智能門鎖、控?zé)?，得考慮遠(yuǎn)程辦公需求。綠色低碳也不是只掛“節(jié)能建筑”牌子，而是實實在在的低物業(yè)費、冬暖夏涼，讓老百姓感受到好處。

遠(yuǎn)程辦公越來越普遍，這對居住形式有很大影響。未來房子得“住、辦公、休閑”一體。比如家里得有獨立書房，或者小區(qū)里設(shè)共享辦公空間。居民區(qū)周邊得有更多休閑設(shè)施，比如公園、咖啡館。在一些國家和地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)這種情況，市中心寫字樓沒人，居民區(qū)里出現(xiàn)辦公、小生產(chǎn)功能。開發(fā)商要應(yīng)對，就得提前布局：一是戶型設(shè)計預(yù)留辦公空間，二是小區(qū)規(guī)劃增加共享功能，三是區(qū)位選擇靠近“15分鐘生活圈”。

人工智能的影響是顛覆性的，不只是裝個智能設(shè)備那么簡單。比如交通上，AI可能優(yōu)化通勤路線，大家不用擠在市中心買房，住遠(yuǎn)一點也方便。生活上，AI能智能管理小區(qū)，降低物業(yè)成本。辦公上，AI可能實現(xiàn)“虛擬辦公空間”，改變戶型需求?，F(xiàn)在開發(fā)商的“AI應(yīng)用”之所以還比較初步，一是AI還在發(fā)展中，二是怕投入多了不賺錢。要改變，就得從“蹭概念”走向“落地需求”。

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