一處市場(chǎng)估價(jià)約200萬元的房產(chǎn)，近日在某第三方拍賣平臺(tái)上以150萬元成交，由銀行作為出售方直接完成交易。這種“撿漏”的背后，是多家銀行正在加速推進(jìn)的房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)。包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等多家銀行近期均通過線上平臺(tái)大量直接銷售房產(chǎn)。部分銀行的在售房產(chǎn)標(biāo)的已超千套，處置速度明顯加快。

這些被稱為“銀行直供房”的房源，大多來自不良貸款處置。當(dāng)企業(yè)或個(gè)人借款人無力還貸時(shí)，銀行通過債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)，隨后以房東身份直接出售或出租。業(yè)內(nèi)人士透露，銀行加速處置房產(chǎn)主要是為了提升債權(quán)回收率。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，這種直售模式成為銀行快速盤活資產(chǎn)的新選擇。

在阿里資產(chǎn)平臺(tái)的“銀行清倉(cāng)”欄目中，多家銀行正直接掛牌銷售房產(chǎn)。例如，廣東云浮農(nóng)商行即將于隔日10點(diǎn)開拍一處商住房，起拍價(jià)為8萬元；齊齊哈爾農(nóng)商行也在掛牌銷售位于龍沙區(qū)的一套住宅，起始價(jià)9.9萬元。該行目前共有108套房產(chǎn)正在對(duì)外銷售，價(jià)格從10萬元至800萬元不等，類型涵蓋住宅、商業(yè)及辦公用房。這一現(xiàn)象并非孤例，多家主流資產(chǎn)交易平臺(tái)顯示，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、蘭州銀行、吉林農(nóng)商行、蘭州農(nóng)商行等均在開展房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)。其中，地方城商行與農(nóng)信社的掛牌規(guī)模尤為顯著。

京東資產(chǎn)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2024年蘭州銀行掛牌直售房產(chǎn)標(biāo)的為1130個(gè)，2025年增至1779個(gè)；吉林銀行掛牌出售的房產(chǎn)超過2000個(gè)，天津銀行接近1300個(gè)。地方農(nóng)信系統(tǒng)也是房產(chǎn)直售的重要力量。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在京東、阿里資產(chǎn)交易平臺(tái)上，2024年上半年以來，四川農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量超過25000個(gè)，遼寧農(nóng)信系統(tǒng)累計(jì)掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的有11000個(gè)。

一位股份行網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人解釋，銀行直接銷售房產(chǎn)多源于不良貸款處置。這些房產(chǎn)原為企業(yè)或個(gè)人貸款的抵押物，因借款人無法償還而形成不良債權(quán)。銀行需先完成債權(quán)剝離，使房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，再通過直接銷售實(shí)現(xiàn)債權(quán)回收。這種模式與傳統(tǒng)商業(yè)銀行處置債權(quán)常用的出售債權(quán)、司法拍賣抵押物存在一定差異。近期部分銀行的直售規(guī)模有所上升，如郵儲(chǔ)銀行江西分行在公眾號(hào)發(fā)布了多篇“法拍房產(chǎn)+銀行直供”的推廣信息，涉及南昌市、撫州市、贛州市等地房產(chǎn)。

與普通二手房及法拍房相比，這類“銀行直供房”具有顯著價(jià)格優(yōu)勢(shì)。以蘭州農(nóng)商行在9月底拍賣的蘭州市城關(guān)區(qū)鐵路東村街道某小區(qū)房產(chǎn)為例，該125平方米的抵債房產(chǎn)獲拍價(jià)為151萬元，而第三方中介信息顯示，該小區(qū)同面積段戶型的掛牌價(jià)在180萬元至220萬元不等。為加速資產(chǎn)變現(xiàn)，銀行直供房源通常以低于市場(chǎng)的價(jià)格成交。由于當(dāng)前房產(chǎn)銷售周期普遍較長(zhǎng)，而銀行又需在規(guī)定期限內(nèi)完成資產(chǎn)處置，因此定價(jià)策略上往往采取低價(jià)促銷。部分房源若經(jīng)歷多次流拍，還會(huì)在每次流拍后進(jìn)一步下調(diào)價(jià)格，以提升成交可能性。

除了直接出售，部分銀行還嘗試通過租賃方式盤活資產(chǎn)。例如，中國(guó)銀行佛山分行將于11月10日拍賣禪城區(qū)一套住宅的租賃權(quán)，起拍價(jià)861元/月，租期一年。此外，該行同時(shí)上架多筆租賃拍賣。在交易安全方面，多位業(yè)內(nèi)人士指出，與法拍房可能存在的糾紛風(fēng)險(xiǎn)不同，銀行直供房產(chǎn)權(quán)清晰，交易對(duì)手直接為銀行，有效規(guī)避了民間借貸、長(zhǎng)期租約等潛在隱患。

這類特殊房源的產(chǎn)生主要有兩種途徑：一是司法拍賣流拍后的“以物抵債”。以某股份行近期掛牌的云南省安寧市房產(chǎn)及土地為例，該資產(chǎn)起拍價(jià)為4200萬元。該行工作人員確認(rèn)，該資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，已完全歸屬銀行，與原債權(quán)債務(wù)無關(guān)。該資產(chǎn)曾經(jīng)歷司法拍賣流程，但最終流拍。銀行選擇“以物抵債”，該房產(chǎn)當(dāng)時(shí)抵債金額達(dá)1.3億元，完成產(chǎn)權(quán)過戶后，因應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，目前銀行選擇折價(jià)處置。二是銀行通過司法程序主動(dòng)取得。以蘭州農(nóng)商行為例，資產(chǎn)交易平臺(tái)信息顯示，該行在撫順新區(qū)育才壹品小區(qū)共有200多套住宅。據(jù)蘭州農(nóng)商行的工作人士介紹，這些房產(chǎn)均為抵債房。撫順新區(qū)的育才壹品由沈陽智峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該公司欠蘭州農(nóng)商行共計(jì)2.94億元。2022年12月，蘭州中院正式裁定強(qiáng)制執(zhí)行，本金加上違約金及利息，共計(jì)執(zhí)行金額4.6億元。蘭州農(nóng)商行通過法院強(qiáng)制執(zhí)行獲得育才壹品小區(qū)的未售住宅和商鋪，憑借法院強(qiáng)制執(zhí)行文書到當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心過戶后，即可對(duì)外出售。

近期部分銀行加速直售房產(chǎn)的現(xiàn)象，主要受到兩方面因素驅(qū)動(dòng)。一方面，銀行旨在提升債權(quán)回收率。傳統(tǒng)處置路徑從貸款違約到最終完成房產(chǎn)銷售通常需耗時(shí)兩年以上，而當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下周期可能進(jìn)一步拉長(zhǎng)。相比之下，直接銷售房產(chǎn)能有效加快資金回收。目前多數(shù)銀行采取雙軌策略：部分資產(chǎn)沿用傳統(tǒng)方式快速銷賬，另一部分則通過直售提升整體債權(quán)回收率。另一方面，法拍市場(chǎng)遇冷促使銀行轉(zhuǎn)向直接處置?？硕鹧袌?bào)顯示，2025年6月，受季節(jié)性因素影響，法拍房供應(yīng)規(guī)模3.2萬套，創(chuàng)年內(nèi)新高，成交3215套。6月掛拍法拍房平均起拍折價(jià)率為28.4%，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，為2025年以來第二低點(diǎn)；成交法拍房的平均折價(jià)率31.3%，環(huán)比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。在法拍不奏效的情況下，也有銀行會(huì)選擇實(shí)物抵債，辦理完產(chǎn)權(quán)過戶后，再擇機(jī)出售房產(chǎn)。