低價"銀行直供房"激增加速不良資產(chǎn)處置

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2025-11-14 16:42:10 金融投資報

低價"銀行直供房"激增加速不良資產(chǎn)處置！近期，國內(nèi)銀行業(yè)掀起一波“直供房”上市潮，多家大型銀行及地方農(nóng)信機構(gòu)通過線上平臺集中掛牌自有抵押房產(chǎn)，以大幅折價方式加速不良資產(chǎn)處置，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。這些房源主要來源于貸款違約后銀行依法收回的房產(chǎn)，由于產(chǎn)權(quán)清晰、無隱性糾紛，銀行以產(chǎn)權(quán)人身份直接掛牌，交易流程較為透明。

過去兩周內(nèi)，四川、吉林、遼寧等地農(nóng)信系統(tǒng)在阿里、京東等平臺集中上線約3.6萬套房源。農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等國有大行也首次在平臺首頁設(shè)立“直供房”專區(qū)，加速資產(chǎn)變現(xiàn)。在定價方面，銀行普遍采取“以價換量”策略，起拍價多數(shù)低于市場評估價20%—30%，部分資產(chǎn)折價幅度更為顯著。例如，蘭州城關(guān)區(qū)一套評估價超200萬元的住宅最終以151萬元拍出；云南一宗原抵押估價1.3億元的商業(yè)地塊，近期起拍價已降至4200萬元。

當(dāng)前中小銀行抵債房產(chǎn)占比已超過八成，加之個人不良貸款規(guī)模持續(xù)上升，銀行面臨較大的現(xiàn)金回籠壓力。預(yù)計到今年年底，還將有超過10萬套銀行“直供房”進(jìn)入市場，或?qū)Χ€城市的房產(chǎn)價格形成新一輪價格壓力。

為加速資產(chǎn)變現(xiàn)，銀行直供房源普遍采取低價策略，成交價通常顯著低于市場水平。北京某農(nóng)商行10月初拍賣了北京市朝陽區(qū)望京街道某小區(qū)一套110平方米的抵債房產(chǎn)，最終獲拍價為420萬元。而根據(jù)第三方中介信息，該小區(qū)同面積段戶型的掛牌價在550萬元至620萬元不等。類似案例并不少見，一處市場估價約300萬元的房產(chǎn)，近日在第三方拍賣平臺上以220萬元成交，較市場價低約26.7%。

銀行“直供房”與普通二手房及法拍房相比，正以其獨特優(yōu)勢形成差異化市場。除了明顯的價格優(yōu)勢外，交易安全是另一大亮點。多位業(yè)內(nèi)人士指出，與法拍房可能存在的糾紛風(fēng)險不同，銀行“直供房”產(chǎn)權(quán)清晰，交易對手直接為銀行，有效規(guī)避了民間借貸、長期租約等潛在隱患。銀行直供房源途徑有兩種：一是司法拍賣流拍后的“以物抵債”，如某股份制銀行成都武侯區(qū)一處商業(yè)用房及附屬土地，抵債金額1.1億元，現(xiàn)3800萬元起拍折價處置，產(chǎn)權(quán)清晰且與原債權(quán)債務(wù)無關(guān)；二是銀行通過司法程序主動取得，如廣州某國有銀行因開發(fā)商欠款2.3億元（執(zhí)行金額3.8億元），經(jīng)法院強制執(zhí)行獲得增城區(qū)某小區(qū)150多套住宅及部分商鋪，過戶后可對外出售。

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