銀行開(kāi)始賣(mài)房到底是怎么回事 不良資產(chǎn)處置新趨勢(shì)！銀行直供房正大規(guī)模進(jìn)入樓市和房產(chǎn)法拍市場(chǎng)。銀行加速開(kāi)展直售房產(chǎn)業(yè)務(wù)，這些房源多為不良資產(chǎn)處置房，近期被批量掛牌處置，出現(xiàn)在京東、阿里資產(chǎn)司法拍賣(mài)平臺(tái)上。參與的銀行包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等國(guó)有大行，以及城商行、農(nóng)商行和地方農(nóng)信社，如吉林銀行、蘭州農(nóng)商行、四川農(nóng)信系統(tǒng)等，涵蓋住宅、商辦等多種房產(chǎn)。

以郵儲(chǔ)銀行為例，多個(gè)分行多次在官方公眾號(hào)發(fā)布法拍資訊，如江西分行的法拍項(xiàng)目涉及贛州、南昌、上饒等城市，標(biāo)題基本為“優(yōu)質(zhì)法拍房產(chǎn)+銀行直供”；安徽分行法拍資訊已發(fā)布至第八期，標(biāo)題均為“法院監(jiān)管+銀行直供”。京東資產(chǎn)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，自2025年以來(lái)，農(nóng)業(yè)銀行掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的超640個(gè)；蘭州銀行接近1800個(gè)，相比2024年增長(zhǎng)57%；吉林銀行超2000個(gè)，天津銀行超1220個(gè)。地方農(nóng)信系統(tǒng)房產(chǎn)直售規(guī)模更大，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在京東、阿里資產(chǎn)交易平臺(tái)上，2024年上半年以來(lái)，四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌標(biāo)的超2.4萬(wàn)個(gè)，遼寧農(nóng)信1.1萬(wàn)個(gè)，廣東農(nóng)信1.2萬(wàn)個(gè)。

長(zhǎng)期深耕于北京法拍市場(chǎng)的一位法拍經(jīng)理表示，法院現(xiàn)在不處置銀行斷供的資產(chǎn)，讓銀行自行處置。由于10月份全國(guó)法院系統(tǒng)大升級(jí)，上拍事項(xiàng)有所滯后，最近才開(kāi)始大量上房。但這位經(jīng)理對(duì)于“銀行直供房”了解有限，稱(chēng)在北京還沒(méi)遇到過(guò)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，銀行“直售房產(chǎn)”一直存在，即貸款違約后，銀行通過(guò)債權(quán)獲得作為抵押物的不動(dòng)產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)，然后在公開(kāi)市場(chǎng)上銷(xiāo)售。之所以近期備受關(guān)注，一是規(guī)模突然增加，特別是中小銀行和農(nóng)商行；二是銀行開(kāi)始重視從“To B”到“To B和To C”并重。出現(xiàn)這種變化一方面是地產(chǎn)市場(chǎng)下行，銀行希望盡快處理避免資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌；另一方面，在“互聯(lián)網(wǎng)+”滲透的情況下，直接對(duì)C端已經(jīng)成為必然趨勢(shì)。此外，傳統(tǒng)的在資產(chǎn)處置平臺(tái)上找大宗的B端買(mǎi)家甚至C端客戶(hù)比較難了。今年三季度，資產(chǎn)處置平臺(tái)上，法拍房的清倉(cāng)率僅為28.5%。銀行“直售房產(chǎn)”意味著以物抵債，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)到了銀行名下，減少了產(chǎn)權(quán)瑕疵問(wèn)題，有利于促進(jìn)資產(chǎn)交易。

李宇嘉認(rèn)為，銀行直售房產(chǎn)本質(zhì)上與法拍房區(qū)別不大，但交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，有利于加速資產(chǎn)處置。隨著銀行業(yè)績(jī)考核和資產(chǎn)處置力度加大，加上地產(chǎn)下行后表內(nèi)部分不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露加大，銀行直接對(duì)接C端處置資產(chǎn)可能會(huì)增加。未來(lái)，銀行端可能成為房源供給的一個(gè)重要渠道。

北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人王玉臣提醒，銀行直售房產(chǎn)為市場(chǎng)提供了新的“撿漏”機(jī)遇，但在心動(dòng)的同時(shí)切莫輕敵。購(gòu)房者必須摒棄普通二手房交易的思維，以更加專(zhuān)業(yè)、審慎的態(tài)度全面評(píng)估。雖然銀行已經(jīng)通過(guò)債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)，但在購(gòu)房前最好到相關(guān)部門(mén)核實(shí)房屋性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)情況和查封抵押情況等。

相比于傳統(tǒng)二手房，銀行直售房產(chǎn)價(jià)格更低。這些房源大多為抵債資產(chǎn)，銀行通過(guò)司法程序取得完整產(chǎn)權(quán)后再處置，價(jià)格普遍低于市場(chǎng)價(jià)15%-25%，部分多次流拍房源折價(jià)更高。以合肥橡樹(shù)灣小區(qū)一套房子為例，9月25日在阿里資產(chǎn)平臺(tái)被以115.8萬(wàn)元拍下，該房源為郵儲(chǔ)銀行安徽分行直供房，戶(hù)型面積為90.89平方米，相當(dāng)于每平1.27萬(wàn)元。而該小區(qū)一期至三期在售房源9月成交均價(jià)介于1.54萬(wàn)-1.94萬(wàn)元之間，意味著該套房源相比市場(chǎng)價(jià)至少低24.5萬(wàn)元，折扣率趨同于法拍房。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年1-10月，全國(guó)法拍房市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的總體特征，平均折價(jià)率74.4%。其中，住宅類(lèi)法拍房掛拍房源數(shù)量為27.7萬(wàn)套，成交拍品9.2萬(wàn)套，成交均價(jià)8319元/㎡，同比下降11%。法拍經(jīng)理指出，二手市場(chǎng)觀(guān)望的人太多，二手房再怎么降也是市場(chǎng)價(jià)，法拍房參照的是二手最低成交價(jià)，買(mǎi)家一般會(huì)有心理預(yù)期，只要比二手房便宜，就能抵抗房?jī)r(jià)下跌一段時(shí)間。

李宇嘉認(rèn)為，在止跌回穩(wěn)處于關(guān)鍵期的情況下，必須規(guī)范銀行等機(jī)構(gòu)為了單方面保障自己的債權(quán)而無(wú)謂地降價(jià)出售的行為。事實(shí)上，法拍房、工抵房、銀行“直售房”，都要從宏觀(guān)上統(tǒng)籌管理，才能避免資產(chǎn)價(jià)格無(wú)序下跌的現(xiàn)象。