滿懷希望租下江蘇省五臺(tái)山體育中心跳水館開了家“夢(mèng)田音樂酒吧”，試營(yíng)業(yè)不久便因市民持續(xù)投訴“違建隱患”被迫暫停運(yùn)營(yíng)。承租方多方奔走，竟真的找不到館內(nèi)五層“樓中樓”的合法建筑圖紙和備案手續(xù)。

2025年11月，南京金馬公司項(xiàng)目經(jīng)理孫先生站在五臺(tái)山體育中心跳水館外，望著斷水?dāng)嚯?、設(shè)備清空的酒吧，一聲長(zhǎng)嘆，三年投資如同一場(chǎng)泡影。2023年初，孫先生與幾位股東計(jì)劃在南京開一家音樂酒吧。同年7月，他們?cè)诠操Y源交易平臺(tái)看到江蘇省五臺(tái)山體育中心游泳跳水館的招租信息，掛牌租賃面積約1800平方米，租賃期限5年。

實(shí)地考察時(shí)，房產(chǎn)現(xiàn)狀給了團(tuán)隊(duì)一個(gè)意外的驚喜：跳水館內(nèi)部居然藏著一棟五層混合結(jié)構(gòu)的“樓中樓”，實(shí)用面積高達(dá)5000多平方米，且上一任租戶也是經(jīng)營(yíng)酒吧的。2023年8月24日，南京金馬公司與五臺(tái)山體育中心正式簽訂租賃合同，約定租賃面積為1800平方米，租期5年，前三年年租金948.45萬元，后兩年上調(diào)至995.8725萬元。合同明確交付時(shí)的現(xiàn)狀作為雙方使用和交還房屋的驗(yàn)收依據(jù)，孫先生解釋說，這意味著體育中心實(shí)際交付的是五層“樓中樓”，他到租期結(jié)束后還得完整地交還給他們，按合同約定他對(duì)這五層建筑沒有處置權(quán)，不能改變結(jié)構(gòu)，更不能拆除。

然而，滿心歡喜的“撿漏”很快變成噩夢(mèng)。2023年9月，南京金馬公司進(jìn)場(chǎng)裝修，拆除一樓部分墻體時(shí)，工人發(fā)現(xiàn)多處墻體鋼筋被抽走，安全隱患肉眼可見。孫先生第一時(shí)間向五臺(tái)山體育中心索要“樓中樓”的建筑圖紙及備案手續(xù)，卻得到“暫時(shí)無法提供”的回復(fù)。無奈之下，南京金馬公司自費(fèi)聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)建筑構(gòu)造進(jìn)行測(cè)繪。2023年11月30日，南京市房建工程檢測(cè)有限公司出具的房屋安全鑒定報(bào)告顯示，這棟五層“樓中樓”建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)僅為C級(jí)，存在顯著影響整體承載力的缺陷，構(gòu)成局部危房，必須按相關(guān)規(guī)范加固處理。

此時(shí)，南京金馬公司已投入租金、品牌加盟費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等共計(jì)720多萬元，若放棄加固將面臨巨額損失。經(jīng)與五臺(tái)山體育中心協(xié)商，雙方同意將裝修免租期從3個(gè)月延長(zhǎng)至8個(gè)月。2024年8月，加固工程完工，第三方機(jī)構(gòu)復(fù)檢顯示，建筑安全等級(jí)提升至基本符合使用要求的B級(jí)，可滿足安全使用條件。

2024年10月1日，音樂酒吧正式啟動(dòng)試營(yíng)業(yè)。憑借優(yōu)越的場(chǎng)地條件和精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，酒吧生意火爆，試營(yíng)業(yè)期間每月利潤(rùn)都能突破一百萬元。正當(dāng)經(jīng)營(yíng)步入正軌，麻煩卻接踵而至，當(dāng)?shù)毓病⑾?、市?chǎng)監(jiān)管等部門不斷來找他們，說接到大量市民投訴，稱使用的五層樓體屬于違建，手續(xù)不全。持續(xù)投訴讓孫先生憂心忡忡，每天酒吧里那么多人，體育館又拿不出“樓中樓”的建筑備案資質(zhì)，萬一出現(xiàn)重大安全事件，后果不堪設(shè)想。

為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，2025年1月16日，孫先生決定暫時(shí)關(guān)閉酒吧，集中精力與五臺(tái)山體育中心磋商，索要“樓中樓”的完整備案資料，核實(shí)其是否為違章建筑。但無論孫先生如何交涉，五臺(tái)山體育中心始終未能提供相關(guān)手續(xù)，僅一味催收后續(xù)租金。為爭(zhēng)取協(xié)商時(shí)間、避免斷租，南京金馬公司于2025年3月又交納了50萬元租金。

退讓并未換來解決問題的契機(jī)。2025年4月18日，孫先生突然接到酒吧工作人員緊急電話，稱現(xiàn)場(chǎng)工作人員被驅(qū)離，場(chǎng)館被上鎖，公司存放重要文件的保險(xiǎn)柜及各類資產(chǎn)設(shè)備均被封存。突如其來的強(qiáng)制清場(chǎng)，讓雙方溝通徹底陷入僵局。此后，孫先生踏上維權(quán)之路。2025年9月24日，他通過市長(zhǎng)熱線投訴五臺(tái)山體育中心存在違章建筑問題，9月28日，南京市鼓樓區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法大隊(duì)華僑路中隊(duì)回復(fù)“未發(fā)現(xiàn)違建”。

這一結(jié)果讓孫先生難以接受，2025年10月17日，他開始走信訪程序，聚焦“樓中樓”違建及建筑安全問題。11月5日，孫先生前往五臺(tái)山體育中心，負(fù)責(zé)接待信訪的工作人員表示，“框架里搭的樓，金馬公司也是看了房屋現(xiàn)狀才簽的合同，這是你們公司認(rèn)可的現(xiàn)狀。”面對(duì)“樓中樓”是否存在安全隱患的追問，該工作人員拒絕回應(yīng)，僅告知“如有疑問可通過信訪或法律途徑解決”。

為弄清“樓中樓”的合規(guī)性問題，2025年11月6日，南京金馬公司分別向南京市鼓樓區(qū)城管局、區(qū)建設(shè)局、區(qū)規(guī)劃和自然資源局等部門提交信息公開申請(qǐng)，要求公開該“樓中樓”的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》等關(guān)鍵材料。相關(guān)部門回復(fù)均未找到相關(guān)材料。記者查看發(fā)現(xiàn)，原始圖紙僅顯示跳水館一層為跳水池、觀眾休息廳，二層、三層為觀眾席，壓根沒有五層“樓中樓”的任何規(guī)劃信息。

2025年12月18日，記者帶著相關(guān)部門的回復(fù)材料再次前往五臺(tái)山體育中心，就“樓中樓”建設(shè)時(shí)間、合規(guī)性、安全責(zé)任等問題追問負(fù)責(zé)信訪的工作人員。對(duì)方始終未正面回應(yīng)，僅強(qiáng)調(diào)“南京金馬已經(jīng)違約，有問題可走法律途徑”。對(duì)于圖紙無備案、是否屬于違建、安全責(zé)任歸屬等核心問題，一概以“已委托律師處理，異議方也可委托律師溝通”回應(yīng)。

12月19日，記者來到南京市鼓樓區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法大隊(duì)華僑路中隊(duì)，針對(duì)此前“未發(fā)現(xiàn)違建”的回復(fù)進(jìn)一步求證。一名執(zhí)法人員透露，當(dāng)時(shí)接到投訴后曾前往現(xiàn)場(chǎng)，但場(chǎng)館上鎖無法進(jìn)入，對(duì)“樓中樓”的建設(shè)情況并不清楚。對(duì)于多部門未查詢到備案材料的情況，該執(zhí)法人員表示：“違建認(rèn)定需向規(guī)劃局發(fā)函核實(shí)是否有審批手續(xù)，若沒有規(guī)劃手續(xù)，大概率屬于違法建設(shè)。但違建認(rèn)定流程復(fù)雜，涉及規(guī)劃部門，查處大的違建往往需要一兩年，后續(xù)牽涉的問題也很復(fù)雜。”

隨后，記者又前往南京市規(guī)劃和自然資源局鼓樓分局查詢相關(guān)備案手續(xù)，工作人員稱未找到“樓中樓”的規(guī)劃備案資料，并分析了三種可能性，“一是檔案未存檔；二是體育中心用其他名稱進(jìn)行備案，需體育中心提供材料；三是確實(shí)沒有審批手續(xù)，屬于違建?！?/p>

值得注意的是，2025年8月，江蘇省五臺(tái)山體育中心已將該跳水館重新掛牌出租，最終以每年394.2萬元的租金成交，承租方為一家裝修裝飾公司。截至記者發(fā)稿，新承租方已安排工人進(jìn)場(chǎng)施工。