北京樓市迎來(lái)重磅新政。12月24日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市發(fā)展改革委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，自2025年12月24日起施行。該通知放寬了非京籍家庭購(gòu)房條件，支持多子女家庭住房需求，并為購(gòu)房者減負(fù)。

通知明確，進(jìn)一步優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)北京地區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。上海、深圳在今年8～9月已經(jīng)出臺(tái)了這一政策。具體利率由銀行根據(jù)利率定價(jià)機(jī)制安排，總體上降低了二套房貸利率，有利于降低購(gòu)買二套房家庭的購(gòu)房成本，促進(jìn)需求釋放。

根據(jù)現(xiàn)有政策，北京首套商貸利率為3.05%（LPR-45BP），五環(huán)內(nèi)二套房商貸利率為3.45%（LPR-5BP），五環(huán)外二套房貸為3.25%（LPR-25BP）；首套房和二套房最低首付比例分別為15%、20%。此次調(diào)整后，首套二套房貸利率將保持一致，即統(tǒng)一為3.05%。假設(shè)借款人與銀行協(xié)商利率按照上述最低利率執(zhí)行，以貸款金額200萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款為例計(jì)算，購(gòu)房者若購(gòu)買北京五環(huán)外二套房，月供將較新政前減少約218元，總利息支出將節(jié)省約7.85萬(wàn)元；若購(gòu)買五環(huán)內(nèi)二套房，月供將減少約439元，利息總額節(jié)省約15.81萬(wàn)元。

通知還明確，加大公積金支持住房消費(fèi)力度，調(diào)整二套住房公積金貸款最低首付比例，對(duì)借款申請(qǐng)人使用公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%。本次北京將首付比例降至2.5成，仍高于其他一線城市，未來(lái)北京的公積金政策在降低首付比例、擴(kuò)大公積金使用范圍、優(yōu)化公積金提取次數(shù)等方面仍有進(jìn)一步優(yōu)化空間。

根據(jù)現(xiàn)有政策，北京住房公積金貸款首套、二套首付比例最低分別為20%、30%。此次調(diào)整后，首套、二套房首付比例最低分別為20%、25%，首套、二套的首付差距縮小。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年以來(lái)，全國(guó)各地公積金政策出臺(tái)頻次超過(guò)270條，涉及提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、擴(kuò)大公積金使用范圍等多個(gè)方面。近期中央及監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)要“深化住房公積金制度改革”，公積金政策有望成為未來(lái)支持住房需求的重要舉措之一。

中指數(shù)據(jù)顯示，今年1～11月，北京新建商品住宅銷售面積458.5萬(wàn)平方米，較上年同期下降12.4%；同期二手住宅成交15.7萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)1.9%，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。但近期新房市場(chǎng)表現(xiàn)偏弱，11月新房成交面積處于2025年以來(lái)月度低位，僅高于2月；二手房成交1.44萬(wàn)套，保持較高水平。預(yù)計(jì)本次政策落地將帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度出現(xiàn)階段性好轉(zhuǎn)。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。化解房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的困境關(guān)鍵在于打破“房?jī)r(jià)下跌-財(cái)富縮水-預(yù)期悲觀”的負(fù)向循環(huán)。這需要政策端加大發(fā)力以穩(wěn)定市場(chǎng)，創(chuàng)新金融工具以化解風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定推動(dòng)房地產(chǎn)向更可持續(xù)、更注重居住本質(zhì)的新模式轉(zhuǎn)型。短期看，應(yīng)著力穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，可探索創(chuàng)新處置方案，如設(shè)立住房貯備基金，收購(gòu)部分法拍房用作保障房；同時(shí)，繼續(xù)降低住房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)。中期看，應(yīng)著力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，因城施策優(yōu)化調(diào)控，大力釋放剛性和改善性需求。長(zhǎng)期看，應(yīng)構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)新模式，如推動(dòng)“好房子”建設(shè)，以高品質(zhì)供給引領(lǐng)需求；完善基礎(chǔ)性制度，包括推進(jìn)土地、財(cái)稅、預(yù)售制改革等。

不過(guò)，不少分析認(rèn)為，隨著多輪房貸政策調(diào)整落地，在房地產(chǎn)支持政策方面，房貸尤其商業(yè)貸款利率、首付層面進(jìn)一步的調(diào)整空間已經(jīng)有限，應(yīng)該更多從其他角度著手為購(gòu)房者減負(fù)。目前，各地住房信貸政策方面調(diào)整優(yōu)化的空間已經(jīng)較小。在利率定價(jià)機(jī)制方面，絕大多數(shù)城市個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制已經(jīng)不再區(qū)分首套住房和二套住房；在實(shí)際利率水平方面，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率已經(jīng)處于歷史低位，僅為3%左右，難有下降空間。對(duì)少數(shù)一線城市，可將商業(yè)性和公積金二套房貸首付比例統(tǒng)一下調(diào)至15%。

在此背景下，按揭貸款貼息的呼聲和預(yù)期漸高。多位房地產(chǎn)和金融領(lǐng)域的受訪人士均表示，綜合考慮現(xiàn)階段特點(diǎn)，這一舉措對(duì)穩(wěn)定樓市很有必要。財(cái)政金融政策應(yīng)進(jìn)一步創(chuàng)新思路，加大力度，更好地支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，財(cái)稅政策應(yīng)在下一階段發(fā)揮主要作用。可參照個(gè)人消費(fèi)貸款貼息政策，推出針對(duì)首套房貸的貼息政策，對(duì)商業(yè)銀行發(fā)放的首套房貸進(jìn)行有力度的財(cái)政貼息，以進(jìn)一步降低居民房貸利息支出，提振住房消費(fèi)意愿和能力。同時(shí)，進(jìn)一步降低住房交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，如對(duì)首套住房階段性暫免征收契稅，對(duì)其他住房交易在現(xiàn)有稅費(fèi)水平上減半征收。在金融政策方面，可以進(jìn)一步優(yōu)化保障性住房再貸款政策，更好地支持地方政府或企業(yè)收購(gòu)存量商品房，轉(zhuǎn)化為保障性住房，有力推動(dòng)存量商品房加快消化，助力盤活房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈。進(jìn)一步加大住房信貸產(chǎn)品創(chuàng)新力度，支持鼓勵(lì)商業(yè)銀行面向青年人和新市民等群體開發(fā)特色貸款產(chǎn)品，如推出“氣球貸”“輕松供”等產(chǎn)品，降低前期還款壓力。