近兩年，圍繞物業(yè)費的爭議持續(xù)升溫。從物業(yè)費降價潮興起，到收繳率一路走低，再到物業(yè)企業(yè)“撤場”事件接連上演，這些問題不僅讓物業(yè)企業(yè)的正常運營舉步維艱，也深深牽動著千萬業(yè)主的神經(jīng)。

自2024年各地物業(yè)費限價政策落地以來，全國多個主要城市相繼掀起物業(yè)費降價潮。重慶是限價政策最嚴的城市之一，規(guī)定中心城區(qū)有電梯住宅最高1.9元/平方米/月，可最多上浮15%；無電梯住宅最高1.35元/平方米/月，標準適用于前期物業(yè)（即業(yè)委會成立之前的階段）。青島也在同年出臺了相關政策，將普通住宅前期物業(yè)納入政府指導價，最高等級上限為2.52元/平方米/月。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年內(nèi)執(zhí)行物業(yè)費指導價相關政策的城市包括重慶市、銀川市、青島市城陽區(qū)、武漢市江夏區(qū)等。

過去一年，重點城市的平均物業(yè)費繼續(xù)下滑。中指研究院《2025中國物業(yè)服務價格指數(shù)研究報告》顯示，2025年12月，20城物業(yè)服務均價為2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，環(huán)比下跌0.09%。這20城包括上海、北京、深圳、廣州等多個大城市。

在物業(yè)費陷入降價潮之后，一些物業(yè)企業(yè)開始宣布“撤場”。目前已有包括龍湖物業(yè)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬科物業(yè)等在內(nèi)的超10家物業(yè)企業(yè)宣布主動離場部分小區(qū)。物業(yè)企業(yè)選擇撤出的主要原因涉及成本開支增加、物業(yè)費收繳率低等。中指研究院報告顯示，“十四五”期間，物業(yè)服務百強企業(yè)的物業(yè)費收繳率持續(xù)下滑，2024年為88.17%，大幅下降4.54個百分點。

多位來自物業(yè)企業(yè)的從業(yè)人員表示，物業(yè)并非公共服務，不享受國家補貼，物業(yè)的運營主體是企業(yè)，企業(yè)的運作邏輯必然是計算投入產(chǎn)出比，并在合法合規(guī)的前提下追求一定的利潤?！耙坏肚小钡南迌r下，物業(yè)費甚至不足以覆蓋很多小區(qū)的日常運維成本，降低服務標準又會引發(fā)業(yè)主的負面情緒，并直接影響物業(yè)費的收繳，進入惡性循環(huán)。因此，對于企業(yè)來說，退場反而成了理性的選擇。

盤古智庫高級研究員江瀚認為，物業(yè)企業(yè)“撤場”現(xiàn)象反映限價政策在執(zhí)行中存在“一刀切”傾向，忽視了區(qū)域差異與服務層級分化，對成本敏感型中小物業(yè)企業(yè)構成生存壓力。物業(yè)服務具有準公共品屬性，但并非完全公益，若價格長期被壓制在成本線附近，將抑制企業(yè)在智慧安防、綠色運維、適老化改造等領域的投入意愿，不利于行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

每個小區(qū)的實際情況不一樣，業(yè)主的期待也不一樣，所需的物業(yè)服務方案也不一樣。應該是物業(yè)公司制定服務方案，業(yè)主集體對服務方案進行決策，并集體監(jiān)督服務方案的落地執(zhí)行。多名物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部人士還指出，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展方向應該是“質(zhì)價相符”。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)表示，限價政策主要是解決長期存在的前期定價不透明、開發(fā)商壟斷等情況。老百姓感覺“質(zhì)價不符”，錢比其他小區(qū)收得高，但享受不到該有的服務。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜也表示，物業(yè)費限價的核心不是簡單壓價，而是把“畸高定價—信息黑箱—被動繳費”的鏈條打斷，讓價格回到“質(zhì)價相符”的軌道。

讓物業(yè)實現(xiàn)“質(zhì)價相符”的基礎是業(yè)主治理機制的健全與規(guī)范。業(yè)主治理機制不僅僅是成立業(yè)委會、召開業(yè)主大會，還包括業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)范與約定、重大事項清單的系統(tǒng)化，確保業(yè)委會的責權邊界，也保障業(yè)主集體決策流程的順暢。目前部分小區(qū)已經(jīng)有通過業(yè)主自治的模式，實現(xiàn)物業(yè)服務的改革，業(yè)主委員會可以根據(jù)小區(qū)居民的實際需求采購物業(yè)公司的服務條款，不合格可以更換物業(yè)公司，這樣不僅實現(xiàn)物業(yè)費繳納率提高，還實現(xiàn)物業(yè)費的上升，居民得到真實需求的服務滿足。

“質(zhì)價相符”能持續(xù)，物業(yè)費的收取是關鍵。物業(yè)費繳納率低，會導致物業(yè)公司無法及時支付各種勞務、維保成本，又反過來影響服務質(zhì)量?？梢砸氲谌皆u估及審計，監(jiān)督物業(yè)公司與業(yè)委會的行為，保障“質(zhì)價相符”的落地。當前物業(yè)費限價政策確有優(yōu)化空間。關鍵在于從“靜態(tài)控價”轉(zhuǎn)向“動態(tài)調(diào)價+服務匹配”的治理范式，避免以犧牲效率換取公平?！皬椥远▋r”機制則允許物業(yè)費根據(jù)CPI、人工成本指數(shù)或服務質(zhì)量評級進行年度微調(diào)，既可緩解企業(yè)成本壓力，又能通過透明規(guī)則增強業(yè)主信任。比如萬科物業(yè)創(chuàng)新推行“彈性定價”模式，為破解質(zhì)價不符、公共收益不透明等行業(yè)難題提供可參考的經(jīng)驗。

核心還是要質(zhì)價相符，讓業(yè)主選擇自己需要的服務，減少行政對市場的干預。需要建立一系列制度，保障業(yè)主的知情權、推動業(yè)委會成為基層治理的有效組織、保障物業(yè)公司的收費權。同時，物業(yè)企業(yè)對服務方案及價格公示、維修基金使用等容易引發(fā)爭議的關鍵點，監(jiān)管部門可以因地制宜制定執(zhí)行規(guī)范，給予指導。這樣不僅能提高物業(yè)費繳納率，也可以實現(xiàn)物業(yè)費的上升，居民得到真實需求的服務滿足。