馬光遠(yuǎn)發(fā)聲：二套房的房貸利率和首付應(yīng)該比首套低

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2026-01-13 11:10:34 頭條

年前，一線城市的北京調(diào)整了房地產(chǎn)政策，放松了限購，調(diào)整了二套房的利率。

當(dāng)然，這個調(diào)整的最大亮點(diǎn)絕不是限購放松了，因為大家都知道現(xiàn)在買不買房跟限不限購沒有任何關(guān)系，大家不買房不是因為有限購，這是現(xiàn)在一個簡單的常識。

北京調(diào)整的最大亮點(diǎn)是在房貸利率上不再區(qū)分首套二套。

在調(diào)控最嚴(yán)的時候，首套二套的首付比例和利率差別非常大。首套首付比例是35%，二套最高首付比例80%，可能是全球房地產(chǎn)歷史上最高的，二套的首付比例上浮20%，最高到5.88%。

這次調(diào)整之前，北京的首套房貸利率3.05%，二套還挺復(fù)雜的，五環(huán)以內(nèi)的3.45%，五環(huán)以外的3.25%。如果是五環(huán)以內(nèi)的話，首套和二套差40個基點(diǎn)。如果是五環(huán)以外的話，差20個基點(diǎn)。

你想想，我們今年央行降息才降了多少？LPR才降了10個基點(diǎn)。40個基點(diǎn)等于4次降息。

這次調(diào)整后，首套二套的利率一致了，等于給二套房的人降息20到40個基點(diǎn)。

所以這一下子等于房貸的負(fù)擔(dān)一下下來了。比如你貸款200萬的話，如果你是二套，這意味著你一下子省了多少錢？省了十多萬，差不多有16萬。這個完全是不一樣的。但北京的首付比例首套是15%，二套為20%，仍然區(qū)分。

但是我認(rèn)為這個調(diào)整仍然沒有到位。在當(dāng)前情況下，房貸政策根本沒有必要刻意區(qū)分首套二套，如果真要區(qū)分，二套的首付比例和利率應(yīng)該比第一套低才對。

從道理上講，在房價上漲的情況下，通過區(qū)分套數(shù)的房貸政策對抑制房價過快上漲是有作用的。抑制炒房是沒有任何問題的。但是現(xiàn)在房價在下跌，也不擔(dān)心人炒房了，而且一線城市、熱點(diǎn)城市，很多大城市最重要的需求是什么需求？是改善性需求，是第二套的需求。

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