深圳中心區(qū)域的樓市在2025年經(jīng)歷了冷暖交替的一年。樂有家營(yíng)銷總裁孟凡振這樣形容過去一年的深圳樓市。1月16日，樂有家研究中心發(fā)布《2025年深圳樓市年度報(bào)告》。報(bào)告顯示，深圳樓市仍處于低位調(diào)整區(qū)間，但成交端已出現(xiàn)階段性企穩(wěn)跡象，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。

2025年，深圳一二手住宅全年網(wǎng)簽總量約9.4萬套，同比下降9%。其中，一手住宅全年網(wǎng)簽37879套，同比下滑22%；二手住宅網(wǎng)簽56217套，同比上漲3%，成交占比進(jìn)一步提升，成為支撐市場(chǎng)的重要力量。孟凡振表示，二手房成交量已連續(xù)三年回升，反映出存量市場(chǎng)流動(dòng)性正在修復(fù)，真實(shí)居住需求逐步釋放。

成交回暖的背后是價(jià)格的持續(xù)調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳二手住宅成交均價(jià)約5.9萬元/平方米，同比下跌約6%，回落至2018年前后，“以價(jià)換量”特征明顯。在買方主導(dǎo)的市場(chǎng)格局下，議價(jià)空間進(jìn)一步擴(kuò)大，二手房整體議價(jià)率從年初的8.2%上升至年底的11.2%。年初1000萬元的房子可以“砍”80萬元，現(xiàn)在則能“砍”到一百多萬元。

不過，價(jià)格下行并非全面發(fā)生，不同區(qū)位、不同總價(jià)段的房源走勢(shì)開始分化。樂有家營(yíng)銷總裁賀玲指出，2025年市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征是“以價(jià)換大”，改善型需求加速釋放。數(shù)據(jù)顯示，2021年至2025年，深圳二手住宅成交的套均面積持續(xù)擴(kuò)大，由89平方米提升至約100平方米；同期，套均總價(jià)由673萬元下降至588萬元，成交均價(jià)從8.0萬元/平方米回落至5.9萬元/平方米。面積擴(kuò)張與價(jià)格回調(diào)并行，反映出購房者在價(jià)格下行周期中，借助調(diào)整窗口主動(dòng)完成居住升級(jí)。

在這一過程中，中高總價(jià)段需求保持活躍。此前居住在500萬-1000萬元區(qū)間的購房者，換房時(shí)普遍選擇向更高總價(jià)、更大面積產(chǎn)品升級(jí)，部分高總價(jià)二手住宅的成交價(jià)格已率先企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)小幅回升。價(jià)格率先企穩(wěn)的樓盤多集中在福田、南山、寶中等核心區(qū)域，這些板塊配套成熟，或擁有學(xué)區(qū)、景觀等稀缺資源。以南山知名學(xué)區(qū)房漾日灣畔為例，2025年全年成交43套，四季度成交均價(jià)約11.00萬元/平方米，較一季度的10.79萬元/平方米上漲約1.9%。

新一代高收入人群正在成為高端市場(chǎng)的重要支撐力量。根據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年深圳總價(jià)1000萬元以上豪宅成交中，90后購房者占比達(dá)到31%。這一群體主要集中在科技創(chuàng)新領(lǐng)域，包括科研、互聯(lián)網(wǎng)、智能制造、新能源汽車及半導(dǎo)體等行業(yè)。賀玲表示，資本市場(chǎng)階段性回暖及科技企業(yè)股價(jià)表現(xiàn)對(duì)部分購房需求形成了現(xiàn)實(shí)支撐。

對(duì)于未來走勢(shì)，機(jī)構(gòu)判斷趨于一致。賀玲認(rèn)為，從趨勢(shì)判斷看，成交量基本完成筑底，進(jìn)一步下行空間有限；但價(jià)格調(diào)整尚未完全結(jié)束，仍將處于小幅回落通道。預(yù)計(jì)2026年房?jī)r(jià)仍有微調(diào)壓力，但相較2025年約6%的降幅，市場(chǎng)運(yùn)行將更加平穩(wěn)。

一線城市的市場(chǎng)修復(fù)確定性相對(duì)更高。長(zhǎng)江證券地產(chǎn)首席分析師劉義表示，從宏觀周期與整體結(jié)構(gòu)看，過去四年的快速下行已在較大程度上消化了歷史積累的結(jié)構(gòu)性矛盾。就需求端而言，大城市并不存在根本性的需求缺失，尤其是對(duì)高品質(zhì)住宅的需求依然穩(wěn)固。

2026年開年，政策端進(jìn)一步釋放托底信號(hào)。1月15日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行新聞發(fā)言人、副行長(zhǎng)鄒瀾表示，會(huì)同金融監(jiān)管總局將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，支持推動(dòng)商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存。政策發(fā)布后，市場(chǎng)已出現(xiàn)初步反饋。賀玲透露，政策宣布當(dāng)日，部分公寓項(xiàng)目率先實(shí)現(xiàn)成交。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，公寓市場(chǎng)短期內(nèi)難以出現(xiàn)全面升溫。受產(chǎn)品屬性限制，公寓投資邏輯仍高度依賴租售比水平，只有當(dāng)租金回報(bào)率穩(wěn)定提升至約3%及以上，其投資吸引力才有望實(shí)質(zhì)性增強(qiáng)。