2025年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全年新建商品房銷售面積為8.8億平方米，同比下降8.7%，銷售額8.4萬(wàn)億元，同比下降12.6%，反映出需求修復(fù)仍需時(shí)間。投資、新開(kāi)工和竣工面積同比分別下降17.2%、20.4%和18.1%，顯示出企業(yè)在市場(chǎng)調(diào)整階段普遍采取審慎策略，投資布局進(jìn)一步向高能級(jí)城市聚焦。

進(jìn)入2026年，政策層面釋放出清晰的“穩(wěn)預(yù)期”信號(hào)?！肚笫恰冯s志刊發(fā)《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》特約評(píng)論員文章，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)預(yù)期管理對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)具有特殊重要性，并提出要盡可能縮短調(diào)整時(shí)間，熨平市場(chǎng)波動(dòng)，政策要一次性給足。在此定調(diào)下，年初已有多項(xiàng)具體措施落地，包括換房退稅政策延長(zhǎng)、白名單項(xiàng)目貸款展期及結(jié)構(gòu)性降息等，旨在從需求端與融資端同步提振市場(chǎng)信心。

由于2026年春節(jié)假期相對(duì)延后，傳統(tǒng)銷售淡季窗口相應(yīng)后移，使得1月至2月上旬市場(chǎng)表現(xiàn)成為觀測(cè)一季度乃至全年景氣度的關(guān)鍵窗口。短期市場(chǎng)能否實(shí)現(xiàn)“開(kāi)門(mén)紅”，將直接檢驗(yàn)“穩(wěn)預(yù)期”政策與實(shí)際需求之間的傳導(dǎo)效率。根據(jù)中指測(cè)算，中性情形下，預(yù)計(jì)2026年全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較2025年有所收窄，市場(chǎng)與項(xiàng)目間的分化態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)。

本輪房地產(chǎn)調(diào)整自2021年下半年起已持續(xù)約四年半。2025年新房銷售面積較2021年峰值收縮近半，當(dāng)前總量已逐步接近“十五五”期間住房需求的合理中樞水平。隨著市場(chǎng)庫(kù)存持續(xù)消化、政策協(xié)同發(fā)力及社會(huì)預(yù)期逐步修復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在“十五五”中后期逐步完成筑底，邁向規(guī)模更穩(wěn)、結(jié)構(gòu)更優(yōu)、品質(zhì)驅(qū)動(dòng)的高質(zhì)量發(fā)展階段。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年全國(guó)新建商品房銷售面積8.81億平方米，同比下降8.7%；住宅銷售面積7.33億平方米，同比下降9.2%。銷售額方面，2025年新建商品房銷售額8.39萬(wàn)億元，同比下降12.6%；其中住宅銷售額7.33萬(wàn)億元，同比下降13.0%。

隨著住房市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，二手房成交占比逐步提升，在大中城市，剛需購(gòu)房者普遍通過(guò)購(gòu)買(mǎi)二手房解決居住問(wèn)題，而新房市場(chǎng)則轉(zhuǎn)向滿足改善性需求，房企通過(guò)“好房子”產(chǎn)品形成差異化供給。2025年，30城二手房成交套數(shù)同比基本持平，二手房占比提升至65%左右，較2024年提升約4個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、南京、蘇州等核心城市二手房成交套數(shù)占比均超六成。

2025年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為8.28萬(wàn)億元，同比下降17.2%；其中，住宅開(kāi)發(fā)投資額6.35萬(wàn)億元，同比下降16.3%。房屋施工面積為65.99億平方米，同比下降10.0%；其中，住宅施工面積為46.01億平方米，同比下降10.3%。房屋新開(kāi)工面積為5.88億平方米，同比下降20.4%；其中，住宅新開(kāi)工面積4.30億平方米，同比下降19.8%。房屋竣工面積為6.03億平方米，同比下降18.1%。其中，住宅竣工面積為4.28億平方米，同比下降20.2%。

新開(kāi)工修復(fù)的先決條件仍是市場(chǎng)銷售的企穩(wěn)。2025年，受新房銷售仍在回落、過(guò)去兩年土地成交顯著等因素影響，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。當(dāng)前市場(chǎng)仍處于“去庫(kù)存”階段，截至2025年12月，全國(guó)商品房待售面積達(dá)7.66億平方米，同比增長(zhǎng)1.6%。作為新開(kāi)工的先行指標(biāo)，2025年土地成交面積仍延續(xù)縮量態(tài)勢(shì)，全國(guó)土地（住宅+商辦用地）成交面積同比下降12.4%。

2025年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金額為9.31萬(wàn)億元，同比下降13.4%。國(guó)內(nèi)貸款為1.41萬(wàn)億元，同比下降7.3%，占比為15.1%。利用外資為25億元，同比下降20.8%。自籌資金為3.31萬(wàn)億元，同比下降12.2%，占比為35.6%。定金及預(yù)收款為2.81萬(wàn)億元，同比下降16.2%，占比為30.2%。個(gè)人按揭貸款為1.29萬(wàn)億元，同比下降17.8%，占比為13.8%。

預(yù)計(jì)2026年房地產(chǎn)政策將進(jìn)入以穩(wěn)定預(yù)期、縮短調(diào)整時(shí)間為目標(biāo)的新階段，并圍繞激活需求和優(yōu)化供給落實(shí)相關(guān)舉措。激活需求方面，北上深等城市限制性政策具備進(jìn)一步優(yōu)化空間，預(yù)計(jì)繼續(xù)通過(guò)降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等方式降低購(gòu)房成本。優(yōu)化供給方面，“十五五”規(guī)劃建議強(qiáng)調(diào)“投資于人”，預(yù)計(jì)未來(lái)有望通過(guò)加大住房租金或購(gòu)房補(bǔ)貼等方式落實(shí)住房保障，同時(shí)繼續(xù)加大存量商品房和存量閑置土地收儲(chǔ)力度，加速改善市場(chǎng)供求關(guān)系。

中長(zhǎng)期推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，預(yù)計(jì)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、優(yōu)化保障性住房供給、建設(shè)“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度等配套政策將不斷落位。另外，城市更新配套的金融、財(cái)稅、土地等支持政策有望迎來(lái)實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。

展望2026年，政策加力落實(shí)、經(jīng)濟(jì)基本面好轉(zhuǎn)與居民就業(yè)收入預(yù)期改善，仍是購(gòu)房需求修復(fù)的重要基礎(chǔ)。政策靠前發(fā)力有助于住房需求加快釋放，但當(dāng)前市場(chǎng)整體仍處于“去庫(kù)存”階段，受近年新開(kāi)工及土地成交面積整體明顯縮量影響，除部分核心城市新房供應(yīng)保持一定規(guī)模外，多數(shù)城市新樓盤(pán)供應(yīng)有限，市場(chǎng)以消化存量未售項(xiàng)目為主，市場(chǎng)供求修復(fù)仍需時(shí)間。

根據(jù)中指測(cè)算，2026年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)“銷售延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，開(kāi)工維持低位，投資調(diào)整壓力仍較大”的特點(diǎn)。中性情形下，預(yù)計(jì)2026年全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降6.2%。新房市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)預(yù)計(jì)將繼續(xù)分化。在土地供應(yīng)“提質(zhì)”及“好房子”產(chǎn)品力提升背景下，新入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格有望保持穩(wěn)定，而早期開(kāi)盤(pán)的在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍面臨一定壓力。在控增量、優(yōu)存量政策導(dǎo)向下，預(yù)計(jì)2026年房屋新開(kāi)工面積下降8.6%，降幅較過(guò)去幾年明顯收窄；預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資額同比下降11%。供給端縮量將有助于市場(chǎng)庫(kù)存下降，推動(dòng)供求關(guān)系改善。