“老破小”逆襲樓市到底在變什么政策賦能重塑價值(2)

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2026-01-24 08:34:17 新浪財經(jīng)

最具顛覆性的是價值提升類改造中的“擴容增面”政策，讓老房“憑空增值”成為現(xiàn)實。新規(guī)允許符合條件的樓棟在保障結(jié)構(gòu)安全的前提下新增不超過原產(chǎn)權(quán)面積20%的建筑面積，部分用于配套設(shè)施建設(shè)，部分可分配給業(yè)主擴大居住空間，居民僅需按優(yōu)惠標準補繳少量土地價款。北京勁松某舊公房經(jīng)改造后，50平方米戶型增至58平方米，公房產(chǎn)權(quán)還升級為可自由交易的商品房，市場估值直接跳漲60%?！霸鹪ā蹦Ｊ皆贑、D級危房改造中推廣，北京、泉州等地補貼最高達5786元/平，業(yè)主可等面積置換，擴面僅需補成本價，同步新增地下車庫等配套，進一步放大資產(chǎn)價值。

老破小的逆襲離不開多元化資金保障機制的支持。新規(guī)構(gòu)建了“政府補、居民出、市場融”的三方合力模式：政府補貼重點覆蓋基礎(chǔ)類改造，完善類和提升類改造鼓勵居民通過出資、提取住房公積金、動用住宅專項維修資金參與；社會資本則被引導(dǎo)進入養(yǎng)老托育、便民商業(yè)等領(lǐng)域，通過獲得改造后設(shè)施的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)實現(xiàn)收益閉環(huán)?；輺|縣明確改造資金由上級補助與住戶自籌共同承擔，上海、廣州等地引入優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司接管改造后小區(qū)，既減輕了政府財政壓力，又保障了改造成果的長效維持，大規(guī)模改造得以順利推進。

值得注意的是，老破小的價值逆襲存在明顯的差異化特征，地段依然是核心決定因素。一線城市核心區(qū)及強二線城市成熟板塊的老小區(qū)憑借稀缺的教育、醫(yī)療、交通配套，經(jīng)改造后宜居性大幅提升，價值漲幅尤為突出，北京西城區(qū)部分改造小區(qū)單價上漲5000-8000元/平方米。而三四線城市非核心區(qū)域的老小區(qū)，改造更多是解決基本居住不便，資產(chǎn)增值空間有限，以保值為主。此外，納入完整社區(qū)建設(shè)試點的小區(qū)因享受更多政策傾斜，市場競爭力將進一步增強。

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