多地萬科泊寓爆雷背后，不少長租公寓已入不敷出 租金下滑拖垮資金鏈！我們房租還有半年才到期，卻突然遭遇停水停電，年底差點無家可歸。某地萬科泊寓租客這樣說道。上個月起，上海、深圳、南京、杭州等地的萬科泊寓和魔方公寓租戶陸續(xù)發(fā)現(xiàn)自己租的房子出現(xiàn)問題。從網(wǎng)上的一些公告可以看出，這些問題大多是因為公寓方未能按時支付租金給房東。

杭州魔方公寓錢江世紀(jì)城店租戶呂陽（化名）表示，之前這棟樓因房東與魔方公寓存在租金交割問題曾發(fā)生過停水電的情況，警察介入后才恢復(fù)，現(xiàn)在電梯還停了兩部。雙方合同簽到2032年，但可能魔方公寓今年資金鏈出了問題，導(dǎo)致毀約。

許多被清退公寓的群內(nèi)，租戶們在短時間內(nèi)收到了房東的清退通知，理由基本都是公寓方拖欠業(yè)主房租多日。長租公寓為何屢屢發(fā)生爆雷事件？在樓市下行期，長租公寓行業(yè)的未來又在何方？安居客研究院院長張波對此進行了分析。

張波指出，長租公寓之前也出過問題，并不是現(xiàn)在才開始。2018年和2019年，租金貸模式盛行，像蛋殼青客等都出現(xiàn)過很多問題?，F(xiàn)在的問題主要是這幾年租金整體下滑。這一輪長租公寓暴雷更像是租房市場不景氣造成的。

上一波爆雷中，金融風(fēng)險指的是很多長租公寓運營方引導(dǎo)租戶與銀行簽訂“租金貸”，銀行一次性把一年的貸款總額付給運營方，租戶每月還銀行貸款。拿到房租的運營方繼續(xù)溢價搶房源和裝修房源跑馬圈地，相當(dāng)于加了個杠桿。這種模式特別脆弱，抗風(fēng)險能力低，因此在租房市場不景氣時產(chǎn)生了嚴(yán)重爆雷。

而這一輪的爆雷沒有大規(guī)模的杠桿參與，主要與房租差價有關(guān)，所以顯得相對緩和。很多機構(gòu)在測算長期回報率時，通常以租金平穩(wěn)甚至上漲為前提，很少會預(yù)測每年跌5%或10%。但現(xiàn)在實際情況與測算差距較大。

據(jù)張波介紹，目前租金平均水平比三年前下降了百分之二十幾，按之前的收益測算模型進行測算的重資產(chǎn)機構(gòu)難免出現(xiàn)問題。如果租金在過去兩年漲了20%，出現(xiàn)爆雷的概率就會非常低。

張波提到的重資產(chǎn)模式主要包括包租模式或自持物業(yè)模式，如此次出現(xiàn)清退事件較多的魔方公寓和萬科泊寓。泊寓作為萬科旗下品牌，曾承接深圳萬科2016年啟動的城中村房源改造計劃“萬村計劃”。項目初期，深圳萬科以高于市場租金的價格從房東手中收房，并約定每三年上調(diào)租金10%。然而到了2025年約定的租金上調(diào)時期，由于泊寓對租戶的租金漲幅有限，部分房源甚至下調(diào)租金，導(dǎo)致“萬村計劃”房源出現(xiàn)明顯倒掛。

對于泊寓來說，母公司萬科原本就缺錢，在市場不錯的情況下還能補貼一點，但現(xiàn)在母公司無法補貼，所有貸款和現(xiàn)金流都需要獨立核算營銷，壓力更大。包租模式下，長租公寓常見的“兜底模式”成了拖垮運營方資金流的重要原因之一。

除了兜底模式，還有一種“有限兜底模式”，風(fēng)險相對較低。比如正常情況下房租是3000元，公寓方提出2500元收房，并承諾若房子空置三個月，賠償半個月房租。這種模式介于輕重資產(chǎn)模式之間，但難點在于出租方是否愿意接受，需要長租公寓品牌有足夠影響力。

張波認為，未來長租公寓的方向更多會傾向于輕資產(chǎn)模式，即輸出品牌和管理。例如，從3000元房租中收取10%的管理費，不論房租多少，都能保證盈利。此次魔方公寓清退潮也主要發(fā)生在包租模式店，輕資產(chǎn)模式的加盟店基本不受影響。

不過，這種模式對長租企業(yè)來說難度很大，需要有一定品牌影響力和成熟的管理體系。如果影響力不夠，加盟模式占比難以做大。張波表示，核心問題不像之前是金融風(fēng)險，這次在于租金連年下滑帶來市場收益變化，以至于有些品牌承壓過重。

對于長租公寓未來的發(fā)展方向，張波表示，未來長租公寓肯定會變成輕資產(chǎn)模式為主流，就像酒店一樣，大部分都是輕資產(chǎn)模式。事實上，這個趨勢已經(jīng)在慢慢顯現(xiàn)，如萬科泊寓此前已向全行業(yè)發(fā)布招募加盟商的消息，準(zhǔn)備向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。而以包租模式起家的魔方公寓，在完成D輪融資后，也宣布開啟輕資產(chǎn)戰(zhàn)略計劃，加速其輕資產(chǎn)戰(zhàn)略布局。

但在這之前，轉(zhuǎn)型的陣痛不應(yīng)該由背井離鄉(xiāng)的年輕人承擔(dān)，這很不公平。畢竟，誰愿意自己進入社會的第一課，是學(xué)會如何拿回自己的房租和押金呢？