小區(qū)電梯停運(yùn),物業(yè)催費(fèi)邊界在哪困局待解

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2026-02-14 14:46:30 房研報(bào)

廣西柳州東悅佳苑小區(qū)近期的民生困局引起了廣泛關(guān)注。這個(gè)千余戶拆遷農(nóng)戶安居小區(qū)，46部電梯一夜之間全部停擺，從2025年11月持續(xù)至今，高層住戶45天不敢下樓，老人突發(fā)疾病只能靠家人背著下樓，孕婦、殘疾人出行困難重重。這場民生風(fēng)波的起因是部分業(yè)主長期拖欠物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)表示收不上費(fèi)就無法維保，不停梯就要擔(dān)安全責(zé)任，而業(yè)主則認(rèn)為沒有享受到合格服務(wù)、交不起或不習(xí)慣交物業(yè)費(fèi)。這場看似簡單的物業(yè)費(fèi)糾紛演變成了影響上千人正常生活的民生危機(jī)，引發(fā)了對物業(yè)催收手段合法性的討論。

物業(yè)以停運(yùn)電梯催費(fèi)的行為是違法的。根據(jù)《民法典》第271條和第274條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的電梯屬于業(yè)主共有，物業(yè)公司無權(quán)擅自停運(yùn)。即便部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，也不能剝奪全體業(yè)主對共有設(shè)施的使用權(quán)，更不能讓已繳費(fèi)業(yè)主為他人的欠費(fèi)行為買單。此外，《民法典》第944條第三款明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。最高法在2025年12月發(fā)布的典型案例中進(jìn)一步明確，電梯、門禁屬于業(yè)主基本生活保障設(shè)施，限制使用、擅自停運(yùn)本質(zhì)是不當(dāng)侵害業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)，屬于違法行為。

物業(yè)作為電梯使用管理的第一責(zé)任人，有義務(wù)保障電梯安全運(yùn)行，其維保責(zé)任不能轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。根據(jù)《特種設(shè)備安全法》規(guī)定，物業(yè)必須保障電梯定期維保、年檢合格、安全運(yùn)行，維保費(fèi)用應(yīng)從物業(yè)費(fèi)、公共收益中列支。即使部分業(yè)主欠費(fèi)，物業(yè)也應(yīng)通過合法途徑追繳費(fèi)用，而非以“沒錢維?！睘橛缮米酝＿\(yùn)電梯，將企業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)嫁給全體業(yè)主承擔(dān)。

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