春節(jié)長(zhǎng)假的喧鬧逐漸散去,樓市也開(kāi)始重新恢復(fù)溫度。
每年這個(gè)時(shí)候,市場(chǎng)都會(huì)問(wèn)一個(gè)問(wèn)題——今年還有沒(méi)有“小陽(yáng)春”?
如果只看月度數(shù)據(jù),春節(jié)假期的擾動(dòng)太大,很容易產(chǎn)生誤判。因此,與其盯著月度成交,不如把時(shí)間拉長(zhǎng)到春節(jié)前后的周度成交,看看北京和上海市場(chǎng)的真實(shí)脈搏。
從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看,節(jié)后市場(chǎng)確實(shí)在“回血”,但京滬兩地的恢復(fù)節(jié)奏并不相同:上海修復(fù)更快,北京仍在爬坡。
節(jié)后市場(chǎng)開(kāi)始“回血”,但京滬節(jié)奏不同
春節(jié)假期(2月22日當(dāng)周),樓市交易幾乎被按下“暫停鍵”,京滬成交量都降至極低水平。
隨著假期結(jié)束,市場(chǎng)開(kāi)始逐步恢復(fù)。
北京:恢復(fù)節(jié)奏偏慢
數(shù)據(jù)顯示,北京二手房周成交量從節(jié)后第一周(3月1日當(dāng)周)的2460套,回升到最近一周(3月8日當(dāng)周)的2912套,環(huán)比增長(zhǎng)約18.4%。
不過(guò),這一水平距離節(jié)前(2月15日當(dāng)周)的成交規(guī)模并沒(méi)有明顯突破,市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍然相對(duì)溫和。
上海:反彈明顯更強(qiáng)
相比之下,上海市場(chǎng)回暖速度更快。二手房周成交量從4014套躍升至5712套,環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)到42.3%。
這一水平不僅明顯高于節(jié)前,也顯示出較強(qiáng)的修復(fù)動(dòng)能。
從最近一周整體成交情況來(lái)看:
北京總成交3357套(新房445套,二手房2912套)
上??偝山?144套(新房1432套,二手房5712套)
無(wú)論是總體成交規(guī)模,還是二手房單項(xiàng)數(shù)據(jù),上海市場(chǎng)活躍度均明顯高于北京。
市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)改變:二手房成為絕對(duì)主力
從成交結(jié)構(gòu)看,目前京滬樓市的交易重心已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)向二手房。
過(guò)去30天:
北京二手房成交占比約86%
上海二手房成交占比約79%
也就是說(shuō),二手房市場(chǎng)的冷暖,基本就是整個(gè)樓市的溫度計(jì)。
新房與二手房的成交走勢(shì)也高度同步,目前并未出現(xiàn)明顯背離。
京滬市場(chǎng)分化:上海修復(fù)更快,北京調(diào)整更深
雖然整體方向都是節(jié)后修復(fù),但兩座城市呈現(xiàn)出明顯不同的節(jié)奏。
修復(fù)力度方面:上海周度成交環(huán)比增長(zhǎng)42.3%,明顯高于北京的18.4%,反彈速度更快。
調(diào)整深度方面:如果把時(shí)間拉長(zhǎng),北京市場(chǎng)此前的調(diào)整幅度明顯大于上海。
北京突然放量:沒(méi)有政策,卻出現(xiàn)成交高點(diǎn)
不過(guò),就在很多人認(rèn)為北京市場(chǎng)恢復(fù)仍然偏慢時(shí),一個(gè)周末的數(shù)據(jù)卻讓市場(chǎng)有些意外。
周六成交568套,周日677套。
北京二手房單日實(shí)時(shí)簽約量創(chuàng)下近15個(gè)月新高。
關(guān)鍵是——最近北京并沒(méi)有出臺(tái)新的房地產(chǎn)政策。
在過(guò)去幾年里,類(lèi)似的成交水平通常只會(huì)出現(xiàn)在重大政策出臺(tái)之后。
那么,這一輪成交突然放量的原因是什么?
一個(gè)可能的解釋是:市場(chǎng)開(kāi)始相信“政策底”已經(jīng)出現(xiàn)。
上周(3月2日—3月8日),北京大中介實(shí)時(shí)成交2385套,創(chuàng)下自2024年“12·24新政”以來(lái)的新高。
尤其是周日的677套成交,接近2024年11月那一輪政策行情時(shí)的高點(diǎn)(717套)。
有人認(rèn)為,這是春節(jié)期間積壓需求的集中釋放。但從市場(chǎng)情緒看,另一個(gè)原因可能更重要——
政策信號(hào)已經(jīng)釋放,市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生變化。
市場(chǎng)或許不會(huì)大漲,但正在慢慢穩(wěn)定
在經(jīng)歷四年的深度調(diào)整之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入新的階段。
機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為,北京和上海市場(chǎng)已經(jīng)接近周期底部。
中金公司研報(bào)判斷:
北京、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)正在逐漸顯現(xiàn),2026年房?jī)r(jià)有望企穩(wěn)。
也有媒體在調(diào)研中指出:
沒(méi)有人能夠精準(zhǔn)預(yù)測(cè)市場(chǎng)底部。但只要價(jià)格不再持續(xù)下跌,而是在某個(gè)區(qū)間穩(wěn)定下來(lái),成交量自然會(huì)恢復(fù)。
目前不少新房項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)這樣的變化,工作日仍然有客戶(hù)看房,周末售樓處明顯更忙。市場(chǎng)沒(méi)有突然變熱,只是在慢慢恢復(fù)穩(wěn)定。