“國有房東”開始降租租賃市場深度調(diào)整(2)

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2026-03-12 08:38:37 每日經(jīng)濟(jì)新聞

保租房集中入市以及地方政府加大存量房源收儲(chǔ)力度對(duì)市場化租賃房源造成影響。李宇嘉分析認(rèn)為，保租房會(huì)擴(kuò)大租賃群體范圍，如無房且正常繳納社保的人群都可以租房。在租客對(duì)租金敏感的情況下，選擇租金較低的保租房傾向更高。租金不穩(wěn)必然導(dǎo)致房價(jià)不穩(wěn)，一般認(rèn)為3%至4%的租金回報(bào)率才是合理水平。

實(shí)際操作中，不少企業(yè)同時(shí)持有保租房和市場化租賃房源。例如，龍湖冠寓旗下也有不少保租房項(xiàng)目。龍湖冠寓北京郭公莊地鐵站店是北京首例“非居改?！表?xiàng)目，于2022年11月正式開業(yè)。龍湖冠寓表示，保租房集中入市確實(shí)在部分城市的局部區(qū)域形成了供給壓力，但這一現(xiàn)象反映的是地方政府加快盤活存量、盡快實(shí)現(xiàn)資金回流的階段性訴求，具有一定的階段性特征。他們既參與保租房的運(yùn)營托管，也堅(jiān)守市場化產(chǎn)品線，在提供高品質(zhì)居住體驗(yàn)的同時(shí)，這種組合策略也能有效分散單一市場波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)克而瑞長租的統(tǒng)計(jì)，保租房大規(guī)模入市，全國核心15城平均租金同比降幅達(dá)3.3%，租金表現(xiàn)為近五年低位。分城市看，2025年全年僅北京、廣州兩城租金同比上漲，其余城市租金同比普降，其中成都、重慶、杭州三城降幅超過7%。未來隨著城市保租房持續(xù)入市，集中式公寓整體租金水平或持續(xù)承壓。

李宇嘉認(rèn)為，保租房盡管租金較低，但也有短板，即受限于成本和標(biāo)準(zhǔn)化要求，往往戶型單一、裝修風(fēng)格統(tǒng)一且偏保守，缺乏個(gè)性化和品質(zhì)感。市場化租賃企業(yè)應(yīng)打造深度社群運(yùn)營與服務(wù)體系，這是其軟實(shí)力。保租房主要依靠政府或國企平臺(tái)運(yùn)營，服務(wù)多停留在基礎(chǔ)的物業(yè)維修和安保，缺乏活躍的社群文化和增值服務(wù)。市場化租賃企業(yè)應(yīng)建立基于興趣的社群，提供管家式服務(wù)，推進(jìn)職住聯(lián)動(dòng)，與周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)深度合作，打造工作+生活閉環(huán)。

李宇嘉建議，地方政府應(yīng)該在高凈值人群就業(yè)集中區(qū)推進(jìn)商辦改租賃的政策扶持，包括規(guī)劃、用地、配套、舊改等方面的流程優(yōu)化、營商環(huán)境扶持，以激活市場改造這類房源，并將其打造為優(yōu)質(zhì)長租公寓的動(dòng)力。

國有房東開始降租，意味著整個(gè)租賃市場正在進(jìn)入一個(gè)深度調(diào)整期，行業(yè)洗牌將加速。有規(guī)模、有品牌、有運(yùn)營能力的專業(yè)機(jī)構(gòu)可能在這一過程中獲得整合機(jī)會(huì)。

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(責(zé)任編輯：zx0176)

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