國(guó)有房東降租行動(dòng) 租賃市場(chǎng)深度調(diào)整(2)

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2026-03-13 12:33:50 環(huán)球網(wǎng)房產(chǎn)家居

保租房集中入市及地方政府加大存量房源收儲(chǔ)力度，對(duì)市場(chǎng)化租賃房源產(chǎn)生影響。李宇嘉分析認(rèn)為，保租房會(huì)擴(kuò)大租賃群體范圍，吸引更多無(wú)房且正常繳納社保的人群租房。在租客對(duì)租金敏感的情況下，選擇租金較低的保租房?jī)A向更高。租金是房?jī)r(jià)的現(xiàn)金流折現(xiàn)反映，租金不穩(wěn)定必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)不穩(wěn)定。一般認(rèn)為3%至4%的租金回報(bào)率才是合理水平。

實(shí)際操作中，保租房和市場(chǎng)化租賃房源存在交集，不少企業(yè)同時(shí)持有兩種類型的租賃房源。龍湖冠寓在北京郭公莊地鐵站店是北京首例“非居改?！表?xiàng)目，于2022年11月正式開(kāi)業(yè)。龍湖冠寓表示，保租房集中入市確實(shí)在部分城市的局部區(qū)域形成了供給壓力，加劇了空置率管控難度。但對(duì)于市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓而言，這是一個(gè)需要直面的經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化。

根據(jù)克而瑞長(zhǎng)租的統(tǒng)計(jì)，保租房大規(guī)模入市，全國(guó)核心15城平均租金同比降幅達(dá)3.3%，租金表現(xiàn)為近五年低位。分城市看，2025年全年僅北京、廣州兩城租金同比上漲，其余城市租金普遍下降。未來(lái)隨著城市保租房持續(xù)入市，集中式公寓整體租金水平或持續(xù)承壓。

李宇嘉認(rèn)為，保租房盡管租金較低，但也有戶型單一、裝修風(fēng)格統(tǒng)一且缺乏個(gè)性化和品質(zhì)感的短板。市場(chǎng)化租賃企業(yè)應(yīng)打造深度社群運(yùn)營(yíng)與服務(wù)體系，這是其軟實(shí)力。保租房主要依靠政府或國(guó)企平臺(tái)運(yùn)營(yíng)，服務(wù)多停留在基礎(chǔ)物業(yè)維修和安保，缺乏活躍的社群文化和增值服務(wù)。市場(chǎng)化租賃企業(yè)應(yīng)建立基于興趣的社群，提供管家式服務(wù)，并推進(jìn)職住聯(lián)動(dòng)。

李宇嘉建議，地方政府應(yīng)在高凈值人群就業(yè)集中區(qū)，特別是中央商務(wù)區(qū)，推進(jìn)商辦改租賃的政策扶持，激活市場(chǎng)改造這類房源的動(dòng)力。國(guó)有房東開(kāi)始降租，意味著整個(gè)租賃市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，行業(yè)洗牌將加速。有規(guī)模、有品牌、有運(yùn)營(yíng)能力的專業(yè)機(jī)構(gòu)可能在這一過(guò)程中獲得整合機(jī)會(huì)。國(guó)有房東降租行動(dòng)！

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