2026年2月下旬出臺的“滬七條”及此前三區(qū)收儲試點，標志著上海房地產(chǎn)政策進入新一輪寬松周期。新政實施近一個月以來，上海二手房成交環(huán)比連續(xù)三周回升，掛牌量持續(xù)回落，新房市場也出現(xiàn)一定修復，整體市場活躍度較前期有所改善。從全國核心城市來看，上海目前已成為今年“小陽春”行情中活躍度最高的城市。

二手房市場方面，成交量連續(xù)三周環(huán)比回升，剛需主導特征顯著。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，3月截至18日上海二手商品房成交16705套，在較高基數(shù)下，同比基本持平，其中5天備案量超千套，14日單日1472套，為近兩年單日第二高。從周度成交來看，二手房成交量環(huán)比連續(xù)三周回升，3月第2周(3.9-3.15)上海二手房成交量已達近兩年以來周度最高水平，同比增長9%。累計來看，今年以來(1.1-3.18)，上海二手房成交約5萬套，同比微降2.4%，在較高基數(shù)下，市場表現(xiàn)出較強韌性。

從總價特征來看，低總價房源成交放量，價格調(diào)整后性價比凸顯。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年1-2月，上海300萬以下二手房成交近1.7萬套，同比增長25.2%，占同期二手房成交總量的56.1%，較2025年提高6個百分點。這一結構性變化反映出，前期價格持續(xù)回調(diào)使得更多房源落入低總價區(qū)間，二手房性價比優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)，隨著政策利好的釋放，前期觀望的剛需購房群體入市意愿增強，帶動了低總價房源的成交放量。

新增掛牌收縮，二手房存量壓力緩解。從頭部中介掛牌量來看，3月前兩周上海二手房新增掛牌量同比分別下降27%、48%。同時，存量掛牌套數(shù)也呈現(xiàn)下降趨勢，2月末頭部中介總掛牌量較去年10月高點下降30.7%，已回落至近三年較低水平。上海近期新增掛牌和存量掛牌同步回落，反映出部分業(yè)主市場預期有所改善，有助于緩解短期供求矛盾，為市場趨穩(wěn)創(chuàng)造了有利條件。

新房市場方面，受供應節(jié)奏影響，新房市場修復滯后于二手房，但政策帶動下已出現(xiàn)積極信號。新房周度成交環(huán)比連續(xù)上漲，政策帶動下出現(xiàn)一定修復。2月25日上海發(fā)布新政后，部分優(yōu)質(zhì)樓盤到訪量提升，成交隨之出現(xiàn)回暖。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，3月第2周(3.9-3.15)，上海新建商品住宅成交22.0萬平方米，較上一周增長62%，創(chuàng)2026年以來周度新高。但受年初供應較少及去年高基數(shù)影響，今年截至3月18日，上海新建商品住宅累計成交157.6萬平方米，同比下降12%。

3月房企推盤節(jié)奏明顯加快，改善項目有望為市場提供支撐。根據(jù)監(jiān)測，截至3月18日，大華星嶼、燦輝·晶萃173、大華望樾、象嶼天辰雅頌等項目陸續(xù)開盤。隨著后續(xù)改善項目陸續(xù)取證入市，3月下旬新房供應或迎來階段性放量，有望為成交持續(xù)修復提供支撐。

土地市場方面，3月13日，上海2026年第一批次住宅用地出讓完成，3宗地塊分別位于嘉定新城、徐匯長橋和青浦西虹橋，總計出讓建設用地面積19.83萬㎡，成交總金額約68.09億元。其中，上海青浦區(qū)QPPO-0101單元18-05地塊吸引綠城、象嶼參拍，溢價率達6.6%，其余2宗地底價成交。同日，上海規(guī)自局正式公布了2026年度擬出讓住宅用地清單的第三批次，共3宗地，分別位于徐匯、普陀、金山三區(qū)。從供應結構看，上海繼續(xù)控制單批次供地規(guī)模，注重地塊質(zhì)量與區(qū)域發(fā)展的匹配。

作為“滬七條”實施后的首輪土地交易，拍地結果與供地計劃均反映出土地市場正由過去的規(guī)模擴張逐步轉向質(zhì)量優(yōu)先。房企對項目安全邊際的考量重于規(guī)模訴求，核心地塊仍具吸引力，但整體溢價較平穩(wěn)。

整體來看，上海年初在政策端持續(xù)發(fā)力，通過降低購房門檻及購房成本、試點二手房收儲等舉措，已初步激活市場需求。進入3月，上海二手房成交活躍度回升較為明顯，新房市場周度成交出現(xiàn)修復，疊加掛牌量持續(xù)回落，市場供需兩端均出現(xiàn)一定積極改善。從全國核心城市來看，上海目前表現(xiàn)出的復蘇力度與市場韌性，使其成為今年“小陽春”行情中活躍度最高的城市。

短期來看，若當前市場情緒能夠延續(xù)，上海有望在3-4月“小陽春”行情中保持較高活躍度。但需關注的是，市場企穩(wěn)仍將是一個漸進過程，其后續(xù)的持續(xù)性仍依賴于居民收入預期及房價預期修復等宏觀基本面的實質(zhì)性好轉。