銷(xiāo)售規(guī)模集體降速，龍頭房企變身“房東” 轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的天花板已經(jīng)顯現(xiàn)，過(guò)去依靠大量拿地和快速銷(xiāo)售來(lái)推動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的方式已成為歷史。當(dāng)前，主要房企紛紛調(diào)整策略，開(kāi)始減緩擴(kuò)張速度，穩(wěn)定現(xiàn)有業(yè)務(wù)，并轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃業(yè)務(wù)，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓和產(chǎn)業(yè)園等，以租金收入和運(yùn)營(yíng)收益為主要盈利模式。未來(lái)的中國(guó)房企可能需要同時(shí)扮演“開(kāi)發(fā)商”和“大房東”的角色。

最近的財(cái)報(bào)季顯示，這一趨勢(shì)愈發(fā)明顯。無(wú)論是華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)還是招商蛇口，都表示將保持開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)定，而把更多精力放在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)上。這種轉(zhuǎn)變背后是不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降了17.2%，住宅投資也減少了16.3%。即使龍頭房企能夠占據(jù)更多市場(chǎng)份額，也難以再實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和利潤(rùn)的新突破。因此，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)成為必然選擇。

例如，華潤(rùn)置地計(jì)劃在未來(lái)五年內(nèi)保持開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)定，重點(diǎn)發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)收租和輕資產(chǎn)管理。中海地產(chǎn)則提出了“一專(zhuān)雙驅(qū)優(yōu)生態(tài)”戰(zhàn)略，即在繼續(xù)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的同時(shí)，圍繞主業(yè)培育上下游生態(tài)業(yè)務(wù)。招商蛇口更是明確表示要從傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴_(kāi)發(fā)商+運(yùn)營(yíng)商+服務(wù)商”。

這些房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷直接影響了他們的投資方向。一個(gè)顯著的趨勢(shì)是投資高度集中。華潤(rùn)置地首席運(yùn)營(yíng)官陳偉認(rèn)為行業(yè)最難時(shí)期已過(guò)，進(jìn)入觸底回升階段，核心城市和優(yōu)質(zhì)板塊會(huì)率先復(fù)蘇。因此，2025年華潤(rùn)置地的投資主要集中在五大核心城市。同樣，中海地產(chǎn)和招商蛇口也將大部分投資集中在少數(shù)幾個(gè)核心城市。

這意味著未來(lái)這些龍頭房企的開(kāi)發(fā)規(guī)?？赡軙?huì)維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平，不再進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張。例如，華潤(rùn)置地預(yù)計(jì)未來(lái)五年的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模將保持在2000億到2500億之間。招商蛇口董事長(zhǎng)朱文凱指出，中國(guó)房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)正從總量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向總量收縮和結(jié)構(gòu)分化。

市場(chǎng)變化促使房企調(diào)整策略，將資源投向更具增長(zhǎng)潛力的領(lǐng)域。華潤(rùn)置地設(shè)定了未來(lái)五年經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租業(yè)務(wù)營(yíng)收穩(wěn)定在300億元以上的目標(biāo)，輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)年增速超過(guò)10%，規(guī)模達(dá)到200億以上。中海地產(chǎn)雖然起步稍晚，但商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入已完全覆蓋公司總利息支出。招商蛇口也表示將由開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，持有的物業(yè)收入已達(dá)76.3億元。

這些房企之所以能迅速轉(zhuǎn)型，關(guān)鍵在于早年積累的具備運(yùn)營(yíng)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)在成為轉(zhuǎn)型的重要基礎(chǔ)。借鑒成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，房企在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)見(jiàn)頂后通常會(huì)通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)進(jìn)入物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等長(zhǎng)周期業(yè)務(wù)，形成穩(wěn)固的護(hù)城河。內(nèi)地的龍頭房企正在加速翻開(kāi)這個(gè)新篇章。