近一周，北京大興區(qū)瀛海府一套建面223平方米、掛牌價(jià)599萬元的毛坯房源被帶看了4次。該房源自去年11月掛牌至今已累計(jì)降價(jià)4次，卻依舊未能成交。與之形成鮮明對比的是，小區(qū)內(nèi)一套88平方米的剛需戶型以375萬元的價(jià)格迅速成交。

這是北京首批限競房解禁后的真實(shí)寫照。2018年前后，為平抑房價(jià)，北京集中出讓超百宗“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊，催生大批限競房產(chǎn)品。隨著5年限售期陸續(xù)屆滿，這批曾因價(jià)格倒掛吸引大量購房者的房源正陸續(xù)進(jìn)入二手房市場。

根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，北京限競房地塊格局清晰：大興（含亦莊）為供應(yīng)主力，昌平、房山、豐臺(tái)緊隨其后。全市累計(jì)出讓超100宗限競房地塊，產(chǎn)品呈現(xiàn)“南重北輕、剛需扎堆”的典型特征。“70/90”是限競房核心標(biāo)簽——土地出讓時(shí)的強(qiáng)制要求，直接催生大量89平方米小三居，戶型高度同質(zhì)化，這也是市場擔(dān)憂解禁后沖擊區(qū)域二手房價(jià)格的核心原因。

早在2010年，北京率先進(jìn)行“限房價(jià)、競地價(jià)”土地出讓試點(diǎn)，即在限定商品房最高銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，競爭土地價(jià)格。但在出讓了房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地塊后，這種方式一度暫停。到2017年末，“限房價(jià)、競地價(jià)”成為北京土地出讓的主流模式。以該模式出讓的土地，從2018年6月開始形成大規(guī)模住房供應(yīng)，并被冠以限競房稱謂。一些土地在出讓時(shí)規(guī)定了“70/90政策”，即建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。

為了保利潤，很多開發(fā)商都選擇了“高低配”產(chǎn)品組合策略。即在一個(gè)社區(qū)內(nèi)，同時(shí)建設(shè)高層和別墅，形成“剛需走量、改善溢價(jià)”的格局。瀛海府位于南五環(huán)至六環(huán)之間，是典型的“高低配”社區(qū)。首批業(yè)主多在2018年完成網(wǎng)簽，疊加交房與辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書周期，房屋于2025年三季度起滿5年限售期，目前已陸續(xù)具備合法上市交易條件。不過實(shí)際入市房源量遠(yuǎn)低于理論釋放規(guī)模。截至4月21日，瀛海府僅有8套二手房掛牌，并未出現(xiàn)集中拋盤現(xiàn)象。

一位中介人士表示，現(xiàn)在買房主要還是看自己的需求，像瀛海府只在2026年3月成交了一套88平方米中間樓層，掛牌價(jià)415萬元，最后成交價(jià)375萬元，單價(jià)約4.3萬元/平方米，成交周期非常短。

豐臺(tái)區(qū)金融街融府，當(dāng)年另一熱門限競房，如今正經(jīng)歷與瀛海府相似的估值“退潮”。該項(xiàng)目當(dāng)年低調(diào)取證，以不超66555元/平方米的均價(jià)迅速去化?，F(xiàn)場中介人士透露，自去年解禁以來，市場預(yù)期已大幅回調(diào)：最近一套89平方米房源成交價(jià)不到650萬元（單價(jià)約7.3萬元/平方米），遠(yuǎn)低于早期業(yè)主800多萬元的掛牌預(yù)期。這個(gè)戶型算不錯(cuò)，還沒到賠錢的地步。

金融街融府當(dāng)年入市時(shí)，基本與周邊老舊二手房單價(jià)站在了同一起跑線。這種“降維打擊”直接鎖定了一大批西三環(huán)剛需、剛改客群的購買力。但如今解禁之時(shí)，融府所在的板塊新房已全面轉(zhuǎn)向高端改善，價(jià)格門檻較高，如中海麗澤三號(hào)院、麗金府等，都是千萬元級(jí)項(xiàng)目，用中介人士的話說則是“現(xiàn)階段周邊沒有同類競品”。

不論從當(dāng)年的銷售情況，還是從小區(qū)區(qū)位、品質(zhì)等因素看，瀛海府、金融街融府均屬于限競房的“第一陣營”。直到現(xiàn)在，北京依然還有多個(gè)限競房存量項(xiàng)目在售。據(jù)貝殼平臺(tái)信息，若按開盤時(shí)間算，最長銷售周期已超6年，如昌平區(qū)金辰府，2019年11月開盤，目前均價(jià)4萬元/平方米，主力戶型89平方米~143平方米。

有意思的是，包括上述兩個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)的多位中介人士，均表示周邊還有更好的選擇，并不建議購買限競房產(chǎn)品。

中指研究院北京企業(yè)分析師趙戰(zhàn)勝表示，北京限競房解禁后的二手掛牌價(jià)通常比同地段商品房次新房低，這一價(jià)差主要源于當(dāng)年限價(jià)政策賦予的價(jià)格優(yōu)勢、項(xiàng)目開發(fā)階段受成本限制導(dǎo)致的產(chǎn)品力偏弱，以及多數(shù)業(yè)主當(dāng)初入手時(shí)的購置成本較低。這種兼具房齡新、帶電梯、戶型更優(yōu)屬性的“低價(jià)次新房”，會(huì)直接分流板塊內(nèi)的剛性購房需求，倒逼同板塊那些無核心資源加持的老舊小區(qū)不得不跟隨降價(jià)，進(jìn)一步重塑區(qū)域內(nèi)二手房的價(jià)格體系。

趙戰(zhàn)勝還表示，客觀上，限競房作為當(dāng)年樓市調(diào)控背景下的“命題作文”，在特定的規(guī)則框架內(nèi)確實(shí)錘煉了房企多維度的能力：從拿地到開發(fā)的全鏈條成本精細(xì)化控制，適配剛需群體的緊湊戶型精準(zhǔn)設(shè)計(jì)，以及快速去化的高周轉(zhuǎn)運(yùn)營能力。但這些能力更多是“應(yīng)試教育”的成果，在限定條件下練就的定向技能。如今行業(yè)轉(zhuǎn)向打造“好房子”新賽道，需要的是能支撐品質(zhì)溢價(jià)的產(chǎn)品打磨能力、貫穿全周期的優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)能力、長效化的社區(qū)運(yùn)營能力，以及引領(lǐng)市場的產(chǎn)品創(chuàng)新能力等全新核心競爭力。

2025年11月，一篇關(guān)于被限競房圍困6年的博文引發(fā)廣泛共鳴。作者回憶，當(dāng)年覺得“買到就是賺到”，一心規(guī)劃著5年后溢價(jià)置換。如今，預(yù)期被徹底改寫。博主表示買的是“日光盤”，為了湊首付賣掉了二線城市的房子（正好賣在了高點(diǎn)），感覺一切都剛剛好。后來周邊出了新盤，價(jià)格比買的貴不少，更加慶幸自己下手早。直到2024年，都堅(jiān)信自己當(dāng)年做對了，甚至盤算著等限售期一到，就溢價(jià)賣掉，置換更好的房子。

張曉麗（化名）當(dāng)年就買了豐臺(tái)“限競房三兄弟”之一，如今她的心態(tài)就如同這位博主。她表示，最近想換房，心情很復(fù)雜，但也接受現(xiàn)實(shí)。反思一下，當(dāng)年是賣了理財(cái)產(chǎn)品買房的，機(jī)會(huì)成本也很高?，F(xiàn)在市場變化太快了，不知道解禁后會(huì)是什么情況?？們r(jià)未降，杠桿未減。五年限售成了鎖定資產(chǎn)、阻礙退出的枷鎖，把她隔絕在場外。

招商蛇口北京公司相關(guān)人士表示，僅以亦莊為例，限競房跟現(xiàn)在的項(xiàng)目形成不了競爭，客群完全不一樣。現(xiàn)階段，豐臺(tái)“限競房三兄弟”對周邊新房已無法構(gòu)成直接競爭，但相比同地段老舊二手房，仍具備顯著的“次新房”品質(zhì)和價(jià)格優(yōu)勢。從實(shí)地走訪情況看，目前豐臺(tái)新房市場分化嚴(yán)重，郭公莊板塊新房多為高端改善產(chǎn)品，價(jià)格遠(yuǎn)高于限競房，如中海豐和三號(hào)院均價(jià)約8.5萬元/平方米，中建云境均價(jià)8萬元/平方米；二手房方面，3月怡?；▓@掛牌單價(jià)約4.8萬元/平方米，京投銀泰萬科西華府掛牌單價(jià)約5.8萬元/平方米等。

趙戰(zhàn)勝表示，限競房解禁對二手房掛牌量造成的供給壓力并不會(huì)在2026年一次性集中釋放，未來2年至3年內(nèi)，仍會(huì)有陸續(xù)達(dá)到解禁條件的房源進(jìn)入市場。短期來看，在亦莊、昌平等供應(yīng)相對集中的局部區(qū)域，大量解禁的限競房涌入流通市場，會(huì)給區(qū)域內(nèi)二手房價(jià)帶來額外下行壓力。但同時(shí)這類性價(jià)比突出的房源將有效激活積壓的剛需，還能打通剛需換改善、改善再升級(jí)的置換鏈條。中長期而言，限競房解禁會(huì)進(jìn)一步加速不同板塊間的樓市分化，也將推動(dòng)老舊小區(qū)的價(jià)值重估。

但由于限競房總解禁量在全市存量住房中占比相對較小，預(yù)計(jì)不會(huì)引發(fā)全市范圍的房價(jià)大跌，整體影響處于可控范圍。前述博主表示，抬頭嘆氣，自己就是時(shí)代中小小的一粒沙，慶幸目前房貸已經(jīng)還清，只是不知道這個(gè)限售的“頭紗”落下后，前途如何。