馬光遠：未來房子只有兩種冰火兩重天市場分化

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2026-05-12 12:00:02 光遠看經(jīng)濟

房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)觸底？自三月以來的熱度能否持續(xù)？市場上許多人依然抱有樂觀情緒，認為房價會繼續(xù)上漲。然而，這種反彈可能只是短暫現(xiàn)象。要正確認識當前房地產(chǎn)市場的狀況，關(guān)鍵在于放下情緒，基于數(shù)據(jù)和市場表現(xiàn)來分析。

4月底至五一假期前，深圳放寬了限購政策，與以往不同的是，這次政策主要針對福田、南山、寶安等核心區(qū)域。具體來說，擁有深圳戶口的家庭可以購買三套房產(chǎn)，比之前多了一套；有社保的居民可以購買兩套；即使沒有戶口或社保，持有居住證的居民也可以購買一套。這實際上意味著深圳的限購政策已經(jīng)大幅放寬。因此，五一期間，深圳房地產(chǎn)市場的熱度超出預期，許多中介都在加班加點工作。

從四月份的數(shù)據(jù)來看，上海二手房交易量在三月突破三萬套的基礎(chǔ)上，四月達到了28742套，同比增長22.3%，創(chuàng)下近十年新高。北京四月二手房成交17893套，同比增長14.9%，雖然通常四月成交量低于三月，但這一數(shù)據(jù)仍創(chuàng)下了近五年的新高。廣州二手房成交超過七千多套，也在榮枯線以上。深圳二手房成交5571套，環(huán)比三月繼續(xù)增長。此外，成都、杭州、南京、蘇州、武漢等地的市場熱度也有所上升。四月全國重點20城二手房成交同比增長17%，多個城市創(chuàng)下多年來的二手房交易新高，表明市場熱度仍在維持。

中國房地產(chǎn)市場的分化是一個長期存在的事實。一線和熱點城市的市場表現(xiàn)通常是其他城市的風向標。然而，全國房地產(chǎn)市場回到2015年、2016年的普漲時代已不太可能。大量三四線城市的庫存仍然很高，截至2026年3月末，全國商品房待售面積達到78601萬平方米，盡管連續(xù)52個月增長后首次微降，但三四線城市新房去化周期普遍超過24個月，二手房掛牌量居高不下。這意味著這些城市的價格將在長時間內(nèi)處于底部，價格上漲的可能性較低。

市場基本見底，一線和強二線城市價格出現(xiàn)反彈是大概率事件，而大量三四線以下的城市價格則可能在較長時間內(nèi)保持低位盤整。未來，中國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)冰火兩重天的局面，優(yōu)質(zhì)城市和普通城市之間的差距將進一步拉大。未來的房子將分為兩種：少數(shù)具有增值潛力的資產(chǎn)型房產(chǎn)和大量僅具備居住功能、難以增值的房產(chǎn)。

(責任編輯：0882)

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