兩年前，碧桂園公告清倉長鑫科技，套現(xiàn)20億元。兩年后，長鑫科技更新招股書，市場預(yù)估IPO市值達(dá)到2萬億。碧桂園錯過了這個科創(chuàng)板新龍頭的上市盛宴，按當(dāng)初持有的股權(quán)計算，“損失”了300億。如果再加上之前賣出的其他項目，碧桂園創(chuàng)投錯失的可能不止幾百億。

想象一下，如果沒有暴雷，碧桂園如今該是多牛的投資人。長鑫科技是當(dāng)前最炙手可熱的AI股、存儲芯片領(lǐng)域的國家級戰(zhàn)略龍頭，可以說是中國的三星或SK海力士，前途遠(yuǎn)大。一邊是合肥國資長期陪跑，收獲滿滿；另一邊是碧桂園創(chuàng)投提早賣出，遺憾離場。這中間隔著的是房地產(chǎn)持續(xù)五年的大調(diào)整，讓地產(chǎn)商手頭的一切資產(chǎn)都因為急于變現(xiàn)打了折。再厲害的操盤手也經(jīng)不起時代的碾壓。地產(chǎn)股權(quán)投資的黃金時代早已落幕。

時間倒回2019年1月，碧桂園成立了創(chuàng)投部門，由楊惠妍負(fù)責(zé)統(tǒng)籌，級別很高。彼時的楊家父女手握千億現(xiàn)金，意氣風(fēng)發(fā)，將地產(chǎn)賺來的錢撒向半導(dǎo)體、新能源、機(jī)器人等領(lǐng)域，意圖編織一張“地產(chǎn)+科技”的轉(zhuǎn)型大網(wǎng)。他們的眼光不可謂不長遠(yuǎn)。從芯片到火箭，從貝殼到字節(jié)跳動，從機(jī)器人到遇見小面，碧桂園的資本觸角極其廣闊。成立僅三年就投了超過90家企業(yè)，包括10個IPO和26家獨角獸，硬科技領(lǐng)域的投資金額占比高達(dá)52%。

2021年9月，碧桂園在長鑫科技C輪融資中強(qiáng)勢入局，拿下1.56%的股份。但命運弄人，地產(chǎn)行業(yè)跌落，碧桂園也未能幸免。債務(wù)危機(jī)壓頂之際，創(chuàng)投板塊淪為“資產(chǎn)變現(xiàn)池”，所有投資都必須為生存讓路，不少標(biāo)的都被匆忙賣出。如今，長鑫科技劍指科創(chuàng)板史上第二大IPO，碧桂園已完美錯過。這不是孤例。碧桂園曾投中比亞迪半導(dǎo)體、貝殼找房、藍(lán)箭航天等明星項目，但大多未能吃到最肥美的那段增長。每一次出售都在映照同一個殘酷現(xiàn)實：地產(chǎn)母體的坍塌，讓所有長期主義敘事戛然而止。

萬科也有類似的故事。在黃金時代，萬科曾四處出擊，拿下多個股權(quán)投資項目，比如養(yǎng)豬的環(huán)山集團(tuán)，最近剛剛掛牌，底價32.7億。也是等不到高位套現(xiàn)了。而萬科投資最大的一筆是普洛斯。2017年7月，郁亮剛接棒王石成為董事長，萬科便牽頭厚樸、高瓴、中銀投等財團(tuán)，以790億元私有化新加坡物流巨頭普洛斯。萬科出資約169億元，拿下21.4%股權(quán)，成為第一大股東。那是萬科“去地產(chǎn)化”的野心宣言，是向物流地產(chǎn)、輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵落子。

最近市場傳聞，普洛斯最快可能在二季度赴港IPO，2026年內(nèi)完成上市，目標(biāo)估值區(qū)間約為200億至300億美元。按200億美元估算，萬科持有的股權(quán)價值約42.8億美元（折合人民幣約290億）。而當(dāng)前萬科A股市值僅450億，這筆“隱藏資產(chǎn)”的價值顯得尤為突出。2024年開始，萬科傳出要賣普洛斯，但目前仍未成行。如果普洛斯能順利上市，對萬科而言是一個不錯的利好。但是萬科估計很難等到普洛斯上市并解禁的那一天。這不是管理的失敗，而是周期的碾壓。當(dāng)“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”的地產(chǎn)模式走到盡頭，所有依附其上的投資布局都失去了根基。

碧桂園和萬科只是房企CVC的典型案例。在行業(yè)黃金期，房企通過CVC廣泛布局科技、消費、養(yǎng)老等賽道，尋求第二增長曲線。保利、龍湖、華潤、越秀、星河等地產(chǎn)商紛紛入局。那是地產(chǎn)銷售暴漲的資金溢出效應(yīng)，大量的多余的錢總是要流向高收益的領(lǐng)域。他們也曾投中多個明星項目，如保利資本對滴滴和商湯科技的投資，均獲得了數(shù)倍回報?？上Ш镁安婚L。隨著地產(chǎn)逐漸暴雷，民營房企多受牽連，創(chuàng)投板塊被迫退出，不時扮演著資金援助者的角色。這是一場資金和時間的錯配。

地產(chǎn)行業(yè)的資金本質(zhì)上來自預(yù)售制下的居民儲蓄、銀行信貸、高周轉(zhuǎn)滾動的現(xiàn)金池。這些錢的屬性是“短錢”，時刻面臨贖回壓力。而硬科技和基礎(chǔ)設(shè)施投資需要的是“長錢”——社?；?、主權(quán)財富基金那種可以鎖定十年不問回報的耐心資本。中國缺乏這樣的資本供給。所以房企頂了上來，但他們沒能堅持到底。碧桂園創(chuàng)投的團(tuán)隊不可謂不精銳。2019年進(jìn)場，三年投出90多個項目，踩中了芯片、商業(yè)航天、新消費幾乎所有風(fēng)口。他們投長鑫科技時，國產(chǎn)替代的故事才剛剛開場；他們押注藍(lán)箭航天，馬斯克的星艦還在地面爆炸。這種前瞻性放在任何一個VC/PE機(jī)構(gòu)都夠吹十年。

萬科在物流領(lǐng)域的眼光也很精準(zhǔn)，普洛斯是全球最頂級的物流玩家，在2017年就看到了全球供應(yīng)鏈大遷移的趨勢，也是極具超前意識。然而在主業(yè)崩塌時，所有非核心資產(chǎn)都被擺上了貨架。當(dāng)初種下希望的人注定等不到收獲的季節(jié)。如今的地產(chǎn)CVC基本已經(jīng)收束到幾個國資身上，如保利、越秀、華潤等幾家，并且他們幾乎只圍繞自身產(chǎn)業(yè)鏈謹(jǐn)慎投資，繁華不再。這是房企投資版圖的大撤退，也是一個時代的大撤退。當(dāng)“活下去”成為首要目標(biāo)，所有關(guān)于轉(zhuǎn)型、關(guān)于投資的宏大敘事都飄落在了風(fēng)中。

2017年，郁亮說“萬科要對普洛斯做財務(wù)投資，看好其前景與團(tuán)隊”。2024年，普洛斯成了萬科急切想套現(xiàn)的資產(chǎn)。2021年，碧桂園創(chuàng)投在投資界聲名鵲起，被視為地產(chǎn)系CVC的標(biāo)桿。2024年，它成了“賣在黎明前”的悲情案例。這是一群中國最聰明、信息最靈通、資源最充沛的頂級玩家，卻在周期面前輸?shù)袅吮緛砟苴A的局。長鑫科技的IPO鐘聲即將敲響，普洛斯的上市之路漸近。那些本該屬于碧桂園、萬科的百億增值如今只能拱手讓人。它們的退出為國資、其他資本讓出了位置。更多的房企連“退出”的資格都沒有。在真正的絕境面前，“賣在黎明前”都算一種幸運——起碼還有東西可賣。房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的代價遠(yuǎn)不止房價下跌和項目爛尾。它還吞噬了一代房企資本布局的未來——那些本該在半導(dǎo)體、商業(yè)航天開花結(jié)果的投資，卻在行業(yè)寒冬中被迫提前收割。歷史不會假設(shè)。今天的碧桂園和萬科仍在債務(wù)困局中掙扎求生，對他們而言，賣掉資產(chǎn)活下去比感嘆少賺了多少更有意義。