值得注意的是，一些地方和部門已開始既調(diào)控“面包”，也監(jiān)督“面粉”。在近期調(diào)控中，上海等地已出臺明確政策：繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款，不得使用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等。不少房企已開始調(diào)整項(xiàng)目上市節(jié)奏，拿地趨于謹(jǐn)慎。
金色誘惑：割舍不下的“地王”盛宴
各路資本涌入樓市，土地是圍獵的對象。2016年多地上演“地王盛宴”，成為本輪房價(jià)上漲的風(fēng)向標(biāo)。
“地王”的出現(xiàn)，無形中給周邊項(xiàng)目帶來“坐地起價(jià)”的即期信號，更導(dǎo)致未來漲價(jià)預(yù)期。在輿論炒作下引發(fā)民眾恐慌，造成開發(fā)商待價(jià)而沽，捂盤惜售，房價(jià)上漲勢不可擋。
財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，國有土地使用權(quán)出讓收入2.65萬億元，同比增長15.2%，而去年同期降幅超過25%。國土資源部門的數(shù)據(jù)則顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。這種“價(jià)增量減”意味著地賣得少了，成交價(jià)卻更高，凸顯地價(jià)漲幅之快。
值得警惕的是，今年一些熱點(diǎn)城市地價(jià)高漲，加大未來市場風(fēng)險(xiǎn)隱患。對于地價(jià)快速上漲，一名房企負(fù)責(zé)人直言，如果說房價(jià)是一日千里，地價(jià)則是一日萬里，開發(fā)商入市要謹(jǐn)慎小心。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月底，北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價(jià)同比上漲72.2%，二線城市漲幅達(dá)到86.7%，遠(yuǎn)超房價(jià)上漲幅度。而據(jù)萬科最新公告，其持續(xù)觀察的北上廣深以及杭州、南京、武漢、東莞、蘇州等14個主要城市，三季度土地整體成交溢價(jià)率攀升至111%，創(chuàng)近年來新高。
“買地的價(jià)格越來越高，擺在開發(fā)商面前就只有一條路——房價(jià)除了上漲別無選擇?！敝袊缈圃航?jīng)濟(jì)研究所副所長張平說，這一現(xiàn)象暴露出當(dāng)前土地市場非常嚴(yán)重的壟斷性。
“饑渴式供地”凸顯地方政府對土地財(cái)政依賴
“地王”頻出，令房地產(chǎn)企業(yè)承壓。近期，為攤薄風(fēng)險(xiǎn)，萬科、綠城、融僑等多家房地產(chǎn)公司紛紛加入高價(jià)地股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮，樓市劇情的反轉(zhuǎn)，暴露出拿地企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力增大。
10月中旬，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布稀釋杭州濱江奧體地塊50%股權(quán)，融創(chuàng)中國和濱江集團(tuán)分別持股40%和10%，三方合作開發(fā)該項(xiàng)目。這一今年5月123億元拍下的全國總價(jià)地王，當(dāng)時(shí)溢價(jià)率近96%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場預(yù)期的走低，將導(dǎo)致未來一段時(shí)間“新地王”項(xiàng)目很難再出。但周而復(fù)始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人關(guān)注。
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華融證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈說，一些地方政府既是土地市場的唯一供給者，又是房價(jià)的最終調(diào)控者；既是抑制房價(jià)泡沫的“剎車”，又是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的“油門”。近期高漲的土地出讓金及一些地方政府的“饑渴式供地”模式凸顯出對土地財(cái)政的依賴。
幕后黑手：投資投機(jī)下的虛火
房子是給人住的，這個定位不能偏離。
歷次房市調(diào)控的最終目的都是一個，即“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。一個健康的房地產(chǎn)市場，應(yīng)該讓住房回歸其居住屬性，而不能大范圍成為投資品。
在一段時(shí)間內(nèi)，樓市幾成“股市”。多地上演的企業(yè)和個人“炒房”熱潮背后，不乏投資投機(jī)者的身影。
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