原標題：廣州樓市調(diào)控丟“王炸”12天“炸”出新地王
廣州昨拍地攬190億，單價5.5萬破紀錄；專家認為，未來兩年政策和市場不確定性多，風險在累積
今年全國兩會前后，全國各地掀起一波房地產(chǎn)調(diào)控升級浪潮，在浪潮推動下，北上廣深四個一線城市先后宣布“認房又認貸”。其中，3月17日，廣州出臺新政，對之前的調(diào)控措施進一步加碼，新增本市戶籍成年單身（含離異）人士限購1套住房等內(nèi)容，首次將“假離婚”進行炒房的人拒之門外。此外，廣州還提出要嚴厲打擊“首付貸”等違規(guī)行為。
不過，在調(diào)控丟出“王炸”僅僅十余天后，昨日（3月29日）廣州房地產(chǎn)市場就“炸”出了一個新地王。當日，廣州迎來調(diào)控升級后的第一次大規(guī)模土地拍賣，位于白云、海珠和增城區(qū)的9宗地塊遭到數(shù)十家房產(chǎn)開發(fā)商的激烈爭奪。其中，時代地產(chǎn)以55437元/平方米的樓面價競得海珠區(qū)廣紙輕工地塊，總價約20.4億元，溢價率219%，刷新廣州樓面價格紀錄。
此外，不限購的增城區(qū)成為廣州樓市和土地市場最大熱點。數(shù)據(jù)顯示，3月20日至3月26日廣州一手住宅網(wǎng)簽量3236套，其中增城區(qū)成交1226套，占全市成交總量近四成。而在昨日的土地競拍中，增城推出的5宗地樓面價不斷翻新，突破2萬元大關(guān)，遠超區(qū)域房價。其中，碧桂園成為最大贏家，以112億元的總代價斬獲三宗地塊。
數(shù)十家開發(fā)商搶出高價地
昨日廣州迎來土地拍賣高潮，一次性出讓9宗地塊，包括7宗宅地、1宗商務地、1宗旅館用地。其中，增城的旅館用地流拍，其余8宗地塊攬金高達190億元。
值得注意的是，位于海珠區(qū)的廣紙輕工地塊，因占據(jù)稀缺的一線江景資源，周邊樓盤缺貨，吸引了包括保利、萬科、碧桂園、招商蛇口等在內(nèi)的24家實力開發(fā)商爭相搶奪。最終，該地塊由時代地產(chǎn)斬獲，競配建44100平方米，折合樓面價55437元/平方米，溢價率219%，總價約20.4億元。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，這一樓面價刷新了當前廣州市內(nèi)的樓面價格新高。據(jù)悉，廣州上一宗高價地塊位于白云新城，由龍湖首開競得，樓面價約為45469元/平方米。為了解其拿地初衷，記者致電時代地產(chǎn)相關(guān)負責人，但對方表示目前沒有可回應的內(nèi)容。
在廣州“3·17”樓市調(diào)控升級后，不限購的增城區(qū)逐漸成為廣州樓市“黑馬”。在昨日的土地出讓中，增城區(qū)共推出5宗宅地，均遭到開發(fā)商的激烈爭奪，樓面價被不斷刷新。
其中荔城街宅地競拍僅10分鐘即被神秘的“劉先生”以個人名義拍下，樓面價1.4萬/平方米，一度成為增城最貴地塊。緊接著永寧街章陂村地塊打破了“劉先生”創(chuàng)下的紀錄，招商蛇口以43.5億的總價，配建面積達8.46萬平方米拿下該地塊，折合樓面價20195元/平方米。
但招商蛇口創(chuàng)下的紀錄并沒有保持太久，碧桂園以總價112億元連續(xù)拿下增城三宗地塊。其中永寧街崗豐村83101230A17005號地塊總價15.42億元，配建面積3.51萬平方米，折合樓面價22743元/平方米；83101230A17006號地塊，成交價為以43.12億元，配建為10.755萬平，折合樓面價23963元/平方米；83101230A17007號地塊，成交總價53.51億元，配建面積為13萬平方米，樓面價23599元/平方米。
值得注意的是，昨日土地成交樓面地價已遠高于增城房價，再現(xiàn)“面粉貴過面包”現(xiàn)象。方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志指出，增城地價一年暴漲近100%，地價上漲幅度遠超中心區(qū)，未來項目盈虧平衡點在3.5萬/平方米左右。
廣州土地市場風險不斷累積
廣州樓市調(diào)控升級后首周，樓市成交出現(xiàn)“內(nèi)縮外漲”情況。限購區(qū)域調(diào)控效果明顯，成交量大幅萎縮，不限購區(qū)域的增城成交量大漲。
據(jù)廣州房王數(shù)據(jù)中心監(jiān)控，3月20日至26日廣州一手住宅網(wǎng)簽量3236套，環(huán)比上漲3.35%，成交均價每平方米16496元，環(huán)比上漲6.47%。其中，增城區(qū)成交1226套，環(huán)比上漲45.61%，占全市成交總量近四成，成交均價每平方米12392元，環(huán)比上漲8.85%。從化區(qū)成交380套，環(huán)比大漲140.51%。
對于昨日土拍市場的火爆，鄧浩志表示，在廣州房產(chǎn)調(diào)控升級后，中心區(qū)地價再度被刷新是出乎意料的。昨日拍出的海珠地塊樓面價高達5.5萬/平方米，項目盈虧平衡點近8萬元/平方米。除非兩年內(nèi)全市房價仍保持年30%左右的上漲速度，否則該項目將出現(xiàn)虧損，房企似乎在以賭的方式?jīng)Q定未來命運。
資深房地產(chǎn)專家龍斌在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，土地市場的火熱程度完全出乎預料，地價高企房價就低不了，地塊周邊一手二手房價乃至整體市場受影響走高是大概率事件。其實開發(fā)商也是無奈的，廣州供應少，若不拿地則面臨退出市場和市場占有率降低的風險。從年報來看，開發(fā)商手握大量現(xiàn)金，有足夠的資金支持在土地市場拿地。以增城為例，開發(fā)商的高價拿地是基于對廣州市場未來的樂觀預期。
不過，龍斌同時表示，地價越高風險越高，目前廣州土地市場的風險在不斷累積，未來兩年政策和市場表現(xiàn)不確定性多，增城土地市場過熱，后市政府抑制措施會怎么加碼將是今年的懸念和看點。
2017年3月17日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，表示為進一步完善廣州市商品住房限購和差別化信貸政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，就有關(guān)事項進行通知。政策規(guī)定自2017年3月18日起執(zhí)行。
進一步完善住房限購政策
通知規(guī)定，本市戶籍居民家庭繼續(xù)執(zhí)行限購2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)的政策；本市戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購1套住房。
非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前5年在本市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，在本市限購1套住房，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。
從化、增城區(qū)按現(xiàn)行政策執(zhí)行，仍不需進行限購。
進一步完善差別化住房信貸政策
通知提出，經(jīng)省市場利率定價自律機制研究通過，對廣州市差別化住房信貸政策作以下要求：居民家庭名下在本市無住房且無住房貸款（含商業(yè)性住房貸款和公積金住房貸款，下同）記錄的，繼續(xù)執(zhí)行購房首付款比例最低30%的政策；
居民家庭名下在本市無住房但有住房貸款記錄的，購買普通商品住房首付款比例不低于40%，購買非普通商品住房首付款比例不低于70%；
居民家庭在本市擁有1套住房且無貸款記錄的，或擁有1套住房且貸款已還清的，購買普通商品住房首付款比例不低于50%；
居民家庭在本市擁有1套住房且貸款未還清的，購買普通商品住房首付款比例不低于70%。
居民家庭在本市擁有1套住房，購買非普通商品住房首付款比例不低于70%。
嚴厲打擊“首付貸”等違規(guī)行為
通知還提出，商業(yè)銀行、小額貸款機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)、信托投資公司等各類金融業(yè)務經(jīng)營者，不得對購房首付款發(fā)放貸款或變相發(fā)放貸款。
同時，加大市場監(jiān)管力度。嚴厲查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，從嚴查處各類住房騙購行為，對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產(chǎn)登記；對教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構(gòu)，責令停業(yè)整頓，并嚴肅處理相關(guān)責任人，情節(jié)嚴重的追究當事人法律責任。
資料圖片
附：《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》全文：
各區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)，各有關(guān)單位：
為進一步完善我市商品住房限購和差別化信貸政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：
一、進一步完善住房限購政策
本市戶籍居民家庭繼續(xù)執(zhí)行限購2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)的政策;本市戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購1套住房。非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前5年在本市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，在本市限購1套住房，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。
從化、增城區(qū)按現(xiàn)行政策執(zhí)行。
境外機構(gòu)和個人購房，嚴格按照現(xiàn)行有關(guān)政策執(zhí)行。
二、進一步完善差別化住房信貸政策
經(jīng)省市場利率定價自律機制研究通過，對我市差別化住房信貸政策作以下要求：居民家庭名下在本市無住房且無住房貸款(含商業(yè)性住房貸款和公積金住房貸款，下同)記錄的，繼續(xù)執(zhí)行購房首付款比例最低30%的政策;居民家庭名下在本市無住房但有住房貸款記錄的，購買普通商品住房首付款比例不低于40%，購買非普通商品住房首付款比例不低于70%;居民家庭在本市擁有1套住房且無貸款記錄的，或擁有1套住房且貸款已還清的，購買普通商品住房首付款比例不低于50%;居民家庭在本市擁有1套住房且貸款未還清的，購買普通商品住房首付款比例不低于70%。居民家庭在本市擁有1套住房，購買非普通商品住房首付款比例不低于70%。
三、嚴厲打擊“首付貸”等違規(guī)行為
商業(yè)銀行、小額貸款機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)、信托投資公司等各類金融業(yè)務經(jīng)營者，不得對購房首付款發(fā)放貸款或變相發(fā)放貸款。
四、加大市場監(jiān)管力度
嚴厲查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，從嚴查處各類住房騙購行為，對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產(chǎn)登記;對教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構(gòu)，責令停業(yè)整頓，并嚴肅處理相關(guān)責任人，情節(jié)嚴重的追究當事人法律責任。
以上政策規(guī)定自2017年3月18日起執(zhí)行。
廣州市人民政府辦公廳
2017年3月17日
信息時報記者 田桂丹
【相關(guān)推薦】北京住建委扔“王炸”：學區(qū)房單價超15萬不掛網(wǎng)
這個春天，一提起北京的“學區(qū)房”，不僅令人“景仰”也令人心塞，以“登峰造極”的西城區(qū)為甚，每平超過20萬元一騎絕塵?！坝钪嬷行摹蔽宓揽诋斈?0萬一平的“神盤”，與之相比也黯然失色。
但是，這樣的“奇觀”或?qū)⒂瓉怼爱旑^一棒”！
中國證券報記者獲悉，為遏制學區(qū)房炒作現(xiàn)象，北京市教委正研究論證擴大“多校劃片”政策，并通過隨機搖號的方式確定具體的學校學位，這就意味著通過學區(qū)房入學將大幅增加不確定性。
此外，北京市住建委也繼續(xù)加大火力！近日連續(xù)加碼針對學區(qū)房的價格管控力度，明確通知中介機構(gòu)對于單價超過15萬的房產(chǎn)不得掛網(wǎng)。
教委擬對學區(qū)房動大刀
其實，這兩年來我們對學區(qū)房的價格走勢一直密切關(guān)注，目前正在研究論證，擬擴大“多校劃片”政策，增強適齡兒童上學的公平性。
北京市教委一官員告訴中國證券報記者。
“我們擬推行的方式是，對于這些所謂的名校片區(qū)，首先會分配一些名校的上學名額，再配置一些中等學校的名額，也會配置一些相對較差的學校名額。片區(qū)內(nèi)的適齡兒童通過電腦隨機派位的方式上學，今后高價買房的家長，不一定就能把孩子‘順手’送入名校?！鄙鲜龉賳T表示。
按照以往的入學方式，北京地區(qū)的學校對于錄取學生有順序排位，在片區(qū)里有房產(chǎn)有戶口的是第一順序位，而熱門學校則更為嚴苛，還要對比戶口在房產(chǎn)上的落戶年限。因此學區(qū)房持續(xù)高燒，北京熱門學校的學區(qū)房已經(jīng)達到16.5萬到20萬每平米。
擴大“多校劃片”的意思是：
多校劃片
在義務教育入學階段將特定的適齡兒童，劃向兩所以上的定向小學和定向初中，買了學區(qū)房的家庭也不知道到底能上哪個學校。至于具體上哪家學校，將再進行一次安排，俗稱電腦排位。
中國證券報記者獲悉，繼北京市教委擬對學區(qū)房動刀之后，北京市住建委近日加強對學區(qū)房的價格管控，業(yè)內(nèi)人士判斷，力度空前！??！
“2016年9月30日后，住建委已經(jīng)限制學區(qū)房售價不可超過15萬元，政策出來后學區(qū)房的價格依然我行我素，金融街宏廟小學學區(qū)——豐匯園，春節(jié)后曾一度突破18萬元。不過，317新政后，北京市住建委明顯加強對此類交易行為的監(jiān)管，單價超過15萬元的一律不得掛網(wǎng)，低于15萬元的要掛牌也需房本、身份證、委托書等證件，交易確實比較麻煩了?！辨溂业禺a(chǎn)金融街片區(qū)一負責人稱，此番調(diào)控力度“前所未有”。
但是，有些人還在頂風炒作！
上述鏈家地產(chǎn)負責人表示，“這些天我們發(fā)現(xiàn)一個新跡象，將來個別比較差的學?？赡鼙幻：喜?，一些已經(jīng)嗅到風聲的投機者，開始在西城區(qū)內(nèi)尋找新的炒作對象，準備搶先買入那些‘差?！瑓^(qū)的房子，一旦被名校合并，片區(qū)內(nèi)的房子將會補漲。這一現(xiàn)象也應引起監(jiān)管層的重視?！?/p>
教育“高原”引爆房價瘋漲
北京市內(nèi)70%的重點學校聚集在東城、西城、海淀三區(qū)，尤以西城最為鼎盛，其實力可從公開數(shù)據(jù)獲悉。
西城區(qū)“初升高”的集大成者是三帆中學，其2015年中考成績的平均分為548.6分，中考的滿分是580分。這一分數(shù)意味著什么呢？當年北京高中前兩強人大附中和北京四中的錄取分數(shù)線為550分，只差1.4分，可見其整體實力之強大。
三帆中學的對口小學為三帆附小，三帆附小對應的片區(qū)為裕中東里和裕中西里，這兩個小區(qū)建于1980年末，屬于典型的“老破小”。由于三帆中學的中考成績一直以來十分“尖挺”，而三帆附小又有“直升”資質(zhì)，所以這兩個小區(qū)的價格也十分“堅挺”，當前均價在一平米15萬元左右。
為了不讓孩子輸在起跑線上，將孩子送入名校幾乎是每位家長的心愿，對于多數(shù)工薪階層而言，這一心愿可謂是奢侈品。
在被稱為北京市教育“高原”的西城區(qū)，作為孩子家長的陳奕蓮2016年大大小小看過200套學區(qū)房。
“我見識過很多奇葩的學區(qū)房，尤其是大雜院里破破漏漏的老平房，有的需要穿過鄰居家才能進去；有的只剩半面殘墻和兩根柱子撐著，墻縫里甚至長出了草，可是售價16萬元一平米；還有的被其他房包圍在中間，幾乎暗無天日；甚至見過好幾間1平方米的房子。”
這些“老破小”遍布于西城區(qū)內(nèi)的大小胡同里，支撐其天價的支柱就是學區(qū)了。這些老平房一般都論間賣，每間有獨立房本，面積通常在5—15平米，價格在15—20萬元之間，沒有市政給排水系統(tǒng)，里頭有個小便池和一個水龍頭。由于下水管較細，大號得去胡同外的公用廁所。
“以我賣房經(jīng)驗判斷，過去一年西城區(qū)的房價漲幅至少在80%以上，一騎絕塵?！币患掖笮头慨a(chǎn)中介馬連道片區(qū)負責人孫洋告訴記者。
此外，中國證券報記者從鏈家地產(chǎn)和我愛我家兩家京城大型中介獲悉，自新政出臺后，北京二手房的周均交易量下滑約30%左右。
房產(chǎn)中介:北京單價低于12萬元都不算是學區(qū)房
2017年春節(jié)后，北京學區(qū)房尤其是西城區(qū)學區(qū)房出現(xiàn)一輪普漲，一些知名學區(qū)如月壇學區(qū)、德勝學區(qū)的學區(qū)房普漲15%以上。而2016年新生兒出生高峰也使得更家長提前進入學區(qū)房市場，加劇了市場的供需失衡。不少中介和市場研究人士甚至對記者表示，現(xiàn)在北京學區(qū)房市場有個基本的定義，單價低于12萬元的，都不算是學區(qū)房。
北京市教委:"過道學區(qū)房"不能作為入學資格條件
近期有報道稱“過道學區(qū)房可作為入學資格”，3月18日夜間，北京市教委明確表示，“過道學區(qū)房”不能作為入學資格條件。此外，市教委表示將完善入學政策，指導區(qū)教委在熱點區(qū)域試行多校劃片，降低學區(qū)房的擇校功能。
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