上月23日，北京公布了對(duì)于“326”商辦類項(xiàng)目調(diào)控政策的執(zhí)行口徑，已購(gòu)商辦人群的合理利益得到兼顧。

但最近，網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了個(gè)別人散布的挑動(dòng)性的言論，曲解國(guó)家相關(guān)政策，稱所謂的“國(guó)辦去年發(fā)布相關(guān)意見(jiàn)中支持‘商改住’”，并以此攻擊北京等一線城市整治違規(guī)商住是不執(zhí)行國(guó)辦的意見(jiàn)，要求相關(guān)部門同意將包括個(gè)人已購(gòu)商辦在內(nèi)的房屋變更為住宅性質(zhì)。

已購(gòu)商辦人群的合理利益應(yīng)該得到保護(hù)。但這種言論散布者完全是惡意曲解國(guó)家的相關(guān)政策，散布不實(shí)言論，挑動(dòng)已購(gòu)商辦群體的情緒，達(dá)到自己的目的。

這樣的問(wèn)題性質(zhì)就嚴(yán)重了，所以有必要具體說(shuō)說(shuō)。

PART 1

既然說(shuō)到國(guó)辦的《意見(jiàn)》，那我們就來(lái)看看國(guó)辦的這個(gè)《意見(jiàn)》到底是怎么說(shuō)的吧。

去年6月下發(fā)的這份《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》中，第十二條的原文是：

允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。

首先，國(guó)家支持的是“商改住”嗎？

國(guó)辦的《意見(jiàn)》中說(shuō)的很清楚，是允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

看一下這個(gè)《意見(jiàn)》的名稱大家就可以理解，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，這是國(guó)務(wù)院出臺(tái)《意見(jiàn)》的目的，而允許改建用于租賃，就是為了增加租賃房源。

所以正確的說(shuō)法應(yīng)該是：支持“商改租”，而非“商改住”。

第二，是哪些房源改租？

既然是要增加租賃房源，那么最直接的方式，就是鼓勵(lì)企業(yè)或機(jī)構(gòu)在建的商業(yè)用房等，改為企業(yè)或機(jī)構(gòu)自己持有的租賃住房，向居民出租。這與北京目前推出的開(kāi)發(fā)商自持商品住房用于出租的方式有類似的地方。就是企業(yè)或機(jī)構(gòu)那些正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的商業(yè)用房不對(duì)外賣了，而是改成自己持有，作為租賃住房對(duì)居民出租。

而從文件的內(nèi)容也可以看出，“土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地?！边@肯定是企業(yè)或機(jī)構(gòu)才能去申請(qǐng)調(diào)整土地用途。而如果已經(jīng)是購(gòu)房個(gè)人自己名下的商辦房，隔著擁有土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，如何去申請(qǐng)調(diào)整土地用途呢？

第三，所有城市都一樣嗎？

答案是各地肯定是要根據(jù)各地的實(shí)際情況來(lái)落實(shí)的。

畢竟，去年那個(gè)階段出臺(tái)的《意見(jiàn)》，除了發(fā)展住房租賃市場(chǎng)這個(gè)主要目的外，還可以為庫(kù)存大的城市解決點(diǎn)兒困難。而北京等一線城市并沒(méi)有去庫(kù)存的壓力，相反供需矛盾還比較大，因此具體實(shí)行時(shí)也需要因地制宜。

最后總結(jié)一下，國(guó)務(wù)院的《意見(jiàn)》很明確，允許的是商業(yè)用房改建為租賃住房用于租賃，而不是支持將商辦都改成個(gè)人產(chǎn)權(quán)住房；而且指的是企業(yè)和機(jī)構(gòu)將在建的房屋，改為其自持用于租賃的住房。

從這里可以看出，其實(shí)國(guó)辦的《意見(jiàn)》說(shuō)的很明確，也并不難理解。在此之前，也沒(méi)有任何有影響力的機(jī)構(gòu)將此解讀為讓個(gè)人購(gòu)買的商辦改為住宅性質(zhì)。

那么個(gè)別人散布的所謂國(guó)辦允許“商改住”，其實(shí)是在“玩套路”，他們并不是不知道事實(shí)，而是通過(guò)曲解國(guó)辦的《意見(jiàn)》來(lái)散布有利于自己利益的不實(shí)信息。

PART 2

下面來(lái)說(shuō)說(shuō)，這些人為什么要散布這樣的信息。

其實(shí)，在經(jīng)過(guò)了上月23日的解讀后，北京的商辦政策已經(jīng)很明晰了。對(duì)于購(gòu)買商辦是用于自己居住的家庭，新政對(duì)他們的影響很小。

北京對(duì)于已購(gòu)商辦的政策，可以總結(jié)為“可住、可租、可售”。

住的方面，在政策執(zhí)行前完成網(wǎng)簽的商辦類項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商可保持現(xiàn)有設(shè)施；已購(gòu)買的商辦類房屋，購(gòu)房者可保持現(xiàn)有設(shè)施。

也就是說(shuō)，只要是在新政前購(gòu)買的商辦，還可以保留原先的上下水等居住設(shè)施，如果是自己居住用的，沒(méi)有任何影響。

租的方面，口徑也明確，已購(gòu)買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對(duì)象。

售的方面，口徑同樣明確已購(gòu)的商辦可以銷售，中介可以代理商辦類房屋的出售業(yè)務(wù)。

所以說(shuō)，對(duì)于那些因?yàn)閮r(jià)格、購(gòu)房資格等原因，購(gòu)買了商辦用來(lái)住的人群，他們的各項(xiàng)權(quán)益并沒(méi)有影響。居住、出租、出售都沒(méi)有限制。

“3.26”政策主要是限制了這些已購(gòu)商辦的再次購(gòu)買人，對(duì)其資格有一定的限定，而非對(duì)目前的房主。即：名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄的；在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。

這也恰恰是為了讓那些也是需要用來(lái)住的人，而不是投資投機(jī)的人，來(lái)接手購(gòu)買這些老商辦。

受到新政影響明顯的則是那些投資購(gòu)買多套商辦、甚至使用高杠桿來(lái)炒房的投資投機(jī)者。

此次新政扼制的恰恰就是這些投資投機(jī)的行為，這個(gè)調(diào)控宗旨是不會(huì)變的。

據(jù)我們的監(jiān)測(cè)，北京目前已購(gòu)買商辦類房屋的群體中，絕大部分的人是只購(gòu)買了一套商辦。而且這些人主要還是用于自住的。對(duì)于這些人群的合理利益和訴求，政府已經(jīng)有所兼顧。

而投資投機(jī)的只是一小部分，恰恰是他們才會(huì)去散播不實(shí)的消息或言論，為的就是挑動(dòng)更多人的情緒，以達(dá)到自身投資投機(jī)獲利的目的。

總之，如果您是購(gòu)買了商辦用來(lái)自住的話，那就放心的住著，無(wú)論是住、租、售，您的利益政府都會(huì)支持和保護(hù)的。

如果是投資商辦來(lái)炒房的話，奉勸您還是別打這個(gè)歪念想。曲解國(guó)家相關(guān)政策，散布不實(shí)言論，并攻擊地方政府，這是性質(zhì)非常嚴(yán)重的行為。說(shuō)什么話、做什么事，都得合理合法。

來(lái)源：京房字