央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員 劉戈：租售比太低是自持物業(yè)的攔路虎，在北京、上海、深圳等一線城市的租售比差不多1.5%，一套價(jià)值1000萬的房子，一年出租能拿15萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如到銀行活期存款的價(jià)值。二三線城市會(huì)好一些，租售比達(dá)到4%，差不多是國際通行的狀態(tài)，在這種狀態(tài)下，自持租賃型房子的問題就不大了，但是現(xiàn)在一線城市，如果開發(fā)商拿地價(jià)格很貴，最后想把它租出去的確是難度非常大。

大勢所趨 自持租賃出路在哪兒？

　　 馮奎：住房租賃的短板需要盡快補(bǔ)齊

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長 馮奎：住房租賃市場有很多短板需要補(bǔ)齊，整個(gè)社會(huì)對(duì)住房的認(rèn)識(shí)要有包容的心態(tài)，北京、上海、廣州和世界其他大城市相比，租房的比例差不多只有它們的一半，租房的收益率也只有它們的50%，甚至還要更低，所以對(duì)于整個(gè)住房租賃市場要抱有寬容的態(tài)度，允許去創(chuàng)新。政府在這方面也要給予相應(yīng)的政策，比如，德國有租賃法，日本有住宅法，我們國家也需要政府在這方面的配套跟進(jìn)，共同努力提高可持續(xù)運(yùn)營的能力，在這樣的情況下，住房租賃機(jī)構(gòu)就能夠得到一個(gè)比較好的支持，積極性會(huì)越來越高。

　　 劉戈：自持物業(yè)對(duì)開發(fā)商資金 、經(jīng)營要求高

央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員 劉戈：如果自持物業(yè)對(duì)開發(fā)商的資金要求非常高，同時(shí)對(duì)運(yùn)營管理能力的要求也非常高，開發(fā)商自有資金不夠，需要從銀行貸款，最后獲得的回報(bào)就相對(duì)比較低，資金成本再高，就更難了。如果這時(shí)候再需要證券化和金融的支持，最后不賺錢，就玩不下去了，房東也當(dāng)不成。

所以，它是有一個(gè)前提的，如果租售比這么低，那政府在賣地的時(shí)候，就不能照著售賣房產(chǎn)來銷售了。所以，地方政府在出售土地的時(shí)候，理念和運(yùn)營方式也要有變化，不能用以前的標(biāo)準(zhǔn)來論斷。

　　 馮奎：風(fēng)險(xiǎn)在風(fēng)口聚集 監(jiān)管與培養(yǎng)并重

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長 馮奎：風(fēng)險(xiǎn)很清楚，大中城市租賃市場剛剛培育，跟國際相比有很大的不足，和實(shí)際需要相比，國家也有很多的政策來支持住房租賃市場，同時(shí)也有很多的風(fēng)險(xiǎn)，比如配套不夠的問題，還有運(yùn)營能力不高的問題，同時(shí)需要人消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，在這種前提下風(fēng)口也要看到存在的很多風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這樣的情況，政策層面既要培育住房租賃市場，讓它有一個(gè)持續(xù)的發(fā)展，同時(shí)也不能放松監(jiān)管。