開(kāi)發(fā)投資增幅

由快升到緩落再略有反彈

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速扭轉(zhuǎn)持續(xù)俯沖式下滑后，于2016年初有了明顯的回升。2016年1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7.46萬(wàn)億元，同比名義增長(zhǎng)5.76%，比2015年全年提高4.77個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資4.99萬(wàn)億元，增長(zhǎng)5.11%，比2015年全年提高4.73個(gè)百分點(diǎn)，總體呈現(xiàn)快速上升到緩慢回落再略有反彈的過(guò)程。進(jìn)入10月份以后，政府加強(qiáng)了樓市調(diào)控，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資在總體回暖調(diào)整過(guò)程中，不同類(lèi)型城市間存在一定的差異。2015年10月至2016年9月間，40個(gè)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)投資同比增速保持溫和上行，累計(jì)值同比增幅最高為6.2%，最低為2.1%，而非重點(diǎn)城市的同比增速在-1.43%和7.43%的區(qū)間調(diào)整運(yùn)行，重點(diǎn)城市住宅開(kāi)發(fā)投資累計(jì)量的全國(guó)占比保持在50%以上。

住房供求空間錯(cuò)配

持續(xù)加劇

盡管從總量上看住房銷(xiāo)量大幅增長(zhǎng)，名義庫(kù)存不斷下降，去庫(kù)存取得了一些成效。但是，住房庫(kù)存總量仍然偏高，且空間錯(cuò)配問(wèn)題依然突出，表現(xiàn)為一、二線(xiàn)城市庫(kù)存少、投資增加率低，銷(xiāo)售火爆，住房在當(dāng)前及未來(lái)仍然短缺；三、四線(xiàn)及以下城市庫(kù)存大，銷(xiāo)售增長(zhǎng)緩慢，且房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工依然強(qiáng)勁，去庫(kù)存效果不明顯。

從庫(kù)存來(lái)看，熱點(diǎn)城市庫(kù)存減少，三四線(xiàn)樓市庫(kù)存壓力仍大。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截止到2016年8月底，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市的商品住宅待售面積均不足1000萬(wàn)平方米，且均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。從去化周期來(lái)看，一線(xiàn)城市整體庫(kù)存去化周期縮短，其中北京、上海、廣州庫(kù)存去化周期均不足10個(gè)月。2016年以來(lái)，以樓市四小龍——南京、蘇州、合肥、廈門(mén)為首的二線(xiàn)重點(diǎn)城市庫(kù)存顯著下降，甚至出現(xiàn)告急。與此不同的是，一些二線(xiàn)城市及三四線(xiàn)城市仍面臨較大的去庫(kù)存壓力。從期房庫(kù)存來(lái)看，2016年，以三四線(xiàn)及以下城市為主的全國(guó)非重點(diǎn)城市在期房待售面積、期房過(guò)剩庫(kù)存都要遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市。當(dāng)前及未來(lái)庫(kù)存壓力主要體現(xiàn)在非重點(diǎn)城市當(dāng)中。

從潛在供給來(lái)看，聯(lián)系到非重點(diǎn)城市的住宅開(kāi)發(fā)投資增速快于重點(diǎn)城市，使得住房在重點(diǎn)城市與非重點(diǎn)城市的空間錯(cuò)配進(jìn)一步加劇。從反映開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的先行指標(biāo)以及作為未來(lái)潛在供給的住宅新開(kāi)工面積來(lái)看，非重點(diǎn)城市的新開(kāi)工累計(jì)值占全國(guó)的比重較大，過(guò)去一年間始終維持在60%以上，當(dāng)經(jīng)過(guò)一定的施工周期轉(zhuǎn)化為未來(lái)的住房有效供給后，空間錯(cuò)配必將進(jìn)一步加劇。

熱點(diǎn)城市樓市

由恐慌瘋狂恢復(fù)理性和冷靜

在經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大的宏觀(guān)背景下，面對(duì)起初的樓市局部過(guò)熱形勢(shì)，政府沒(méi)有及時(shí)發(fā)聲，使得市場(chǎng)預(yù)期中央會(huì)為了保增長(zhǎng)而放任房?jī)r(jià)上漲，從而引起市場(chǎng)恐慌，“搶房潮”大有繼續(xù)蔓延之勢(shì)。2016年年初以來(lái)隨著熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)庫(kù)存量的不斷減少，部分城市從去庫(kù)存轉(zhuǎn)為抑制購(gòu)房，在這種情況下，庫(kù)存的告急、政策的收緊，使熱點(diǎn)城市樓市完全陷入市場(chǎng)恐慌，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)爆發(fā)式上漲?？只判浴皳尫砍薄辈粩嘤楷F(xiàn)，在預(yù)期改變和恐慌心理驅(qū)動(dòng)下，一些城市某些地段的樓盤(pán)呈現(xiàn)出“去年低價(jià)無(wú)人問(wèn)，今年價(jià)高爭(zhēng)先搶”的怪象。進(jìn)入10月份后，熱點(diǎn)城市政府相繼出臺(tái)了一系列的樓市調(diào)控政策，快速有效地穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)，熱點(diǎn)城市樓市由恐慌瘋狂恢復(fù)理性和冷靜。

通過(guò)中國(guó)住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系測(cè)度發(fā)現(xiàn)，全國(guó)35個(gè)大中城市普遍存在估值過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。橫向來(lái)看，熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出，而二線(xiàn)非限購(gòu)城市的風(fēng)險(xiǎn)狀況相對(duì)樂(lè)觀(guān)。縱向來(lái)看，當(dāng)前住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)整體高于2010年，估值過(guò)高的住房市場(chǎng)將極有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)增速放緩甚至是房?jī)r(jià)下跌的情形。本輪樓市過(guò)熱主要集中于一線(xiàn)城市與部分二線(xiàn)城市等熱點(diǎn)城市，無(wú)論是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險(xiǎn)的積累程度，均已超過(guò)2009-2010時(shí)期，值得各界高度警惕。但是，全國(guó)樓市總體風(fēng)險(xiǎn)仍然處在可控的范圍。第一，主要指標(biāo)沒(méi)有超越風(fēng)險(xiǎn)控制線(xiàn)；第二，本輪過(guò)熱是局部不是全局性的；第三，本輪高漲與繁榮不是長(zhǎng)期拐點(diǎn)；第四，有諸多政策工具可以備用。