2016年1-9月份樓市局部過(guò)熱及其一系列問題的產(chǎn)生，是在固有的制度漏洞之下購(gòu)房者、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、中介等市場(chǎng)主體以及政府部門基于利益追求和心理預(yù)期開展合作博弈的結(jié)果。第一，經(jīng)濟(jì)下行、人民幣貶值、資產(chǎn)荒、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣與城市分化是引發(fā)樓市局部過(guò)熱的重要環(huán)境條件。第二，驅(qū)動(dòng)全社會(huì)支持或從事房地產(chǎn)投資投機(jī)的利益機(jī)制是導(dǎo)致樓市局部過(guò)熱的深層根源。第三，市場(chǎng)主體合作博弈是樓市局部過(guò)熱的整體原因。第四，巨量資金導(dǎo)入是樓市局部過(guò)熱的主要源頭。第五，“地王”頻出是引起樓市過(guò)熱與恐慌的直接原因。第六，地方政府消極調(diào)控是房?jī)r(jià)暴漲和市場(chǎng)恐慌的重要原因。

針對(duì)局部火熱的樓市，2016年10月熱點(diǎn)城市政府相繼發(fā)起了一場(chǎng)密集而短促的樓市“阻擊戰(zhàn)”，各地將限購(gòu)作為調(diào)控政策主軸，選擇重啟限購(gòu)的政策模式。通過(guò)細(xì)化限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)、提升二套房首付比例、擴(kuò)大土地供給、進(jìn)行預(yù)期管理、打擊嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為等多種有力手段，快速有效地穩(wěn)定了樓市，使熱點(diǎn)城市樓市普遍降溫。此次樓市調(diào)控主要表現(xiàn)以下幾大原則：第一，中央監(jiān)控，地方調(diào)控；第二，局部調(diào)控，整體不動(dòng)；第三，抑制投機(jī)，保護(hù)消費(fèi)；第四，一城一策，分區(qū)調(diào)控；第五，統(tǒng)一行動(dòng)，集體出擊；第六，邊調(diào)邊看，逐步完善。但是，本次調(diào)控在治本性政策與制度方面存在一定的不足：第一，炒房經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制沒有改變；第二，政府內(nèi)部調(diào)控機(jī)制有待健全；第三，土地政策不夠給力；第四，金融清查沒有開展；第五，相應(yīng)的財(cái)稅調(diào)控政策沒有出臺(tái)；第六，限購(gòu)政策作用有限?？傊据喺{(diào)控的政策原則具有精準(zhǔn)性與協(xié)同性，政策措施具有短期性與行政性。

展望2017年，總體上，樓市將延續(xù)新一輪短期調(diào)整，但有不確定性。時(shí)間上，調(diào)整將持續(xù)一年左右。預(yù)計(jì)全國(guó)銷售價(jià)格增幅將逐步回落，個(gè)別時(shí)間段也有可能出現(xiàn)價(jià)格回落。2016年全年的銷售額及增幅都將創(chuàng)歷史新高。2016年以后的幾個(gè)月將延續(xù)庫(kù)存減少的勢(shì)頭，2017年去庫(kù)存壓力將再次有所加大。投資在2016年有望保持在5%以上，在2017年年初經(jīng)過(guò)波動(dòng)后，全年可能會(huì)稍低于2016年的水平。空間上，市場(chǎng)調(diào)整也將呈現(xiàn)差異化的趨勢(shì)。一、二線熱點(diǎn)城市未來(lái)調(diào)整幅度可能將相對(duì)稍大。由于采取的政策有差別，市場(chǎng)反應(yīng)程度和調(diào)整幅度將有所差異。但由于供求缺口大，預(yù)計(jì)2017年的投資將會(huì)增加。而三、四線及以下城市前期回升有限，未來(lái)回調(diào)幅度也將不大，預(yù)計(jì)投資增幅回落幅度可能會(huì)超過(guò)銷售增長(zhǎng)回落幅度。與此同時(shí)，需要警惕調(diào)整沒有到位過(guò)熱仍在繼續(xù)、調(diào)整過(guò)速過(guò)猛、調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)等未來(lái)的市場(chǎng)不確定性。

(倪鵬飛 沈立 丁如曦 作者單位：中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》課題組)