但是,由于缺乏細則,對于自動續(xù)期是不是需要繳納土地出讓金等問題,并沒有明確,實踐中難以操作。目前的爭議,也正是對這一條理解上的分歧?！皬牧⒎康暮椭贫缺尘皝砜?顯然物權(quán)法第一百四十九條對于所謂自動續(xù)期的規(guī)定有特定內(nèi)涵,它只是針對我們過去的需要申請、需要重新簽訂合同做法所進行的糾正,恐怕不能說自動續(xù)期就是自動的無條件延期?！币w說。

立法前應明確經(jīng)濟政策

“用立法來解決這個問題,并不容易?！北本┐髮W法學院教授、民法研究中心主任尹田在接受采訪時指出,目前一個最大的難點就是缺乏明確的經(jīng)濟政策。

“立法解決住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題有一個重要前提,那就是必須要有一個明確的經(jīng)濟政策。期滿后如何繳費其實是政策而非法律問題?！币镎f,政策不確定,立法上不可能用一個法條來強行規(guī)定一個制度。

“只要房屋所有權(quán)存在,國家就不能收回土地使用權(quán),這是最基本的原則。”尹田的觀點十分明確。在他看來,這不僅僅是權(quán)利保護的問題,還存在利益平衡的問題。

“老百姓在房屋上的利益應重點保護,不要讓他們負擔過重。目前房價高主要是因為地價高,出于一些歷史原因,政府過分地利用了土地出讓政策,使得部分社會底層人員用畢生積蓄才能買房,甚至很多人成為房奴,因此在政策上本身就是有問題的,所以在續(xù)期收費的問題上,就一定不能再出現(xiàn)過度的問題,不能再增加老百姓的負擔,否則會影響社會穩(wěn)定,對老百姓的產(chǎn)權(quán)保護就成為空話。”尹田說,在這個問題上,政府應當讓利于民,以便更好地保護公民的財產(chǎn)權(quán)。

“法律需要首先確定房屋和土地的關(guān)系,同時明確,續(xù)期必須是無條件的,國家無正當理由不能收回土地,不經(jīng)過法定程序不能收回土地?！币锏睦碛墒?收回土地就意味著剝奪了民事主體的財產(chǎn)權(quán)。

其次,續(xù)期后如何繳費要考慮兩方面因素,一方面要考慮保護老百姓的切身利益,穩(wěn)定社會生活秩序；另一方面,要體現(xiàn)社會福利分配的公平公正性?！耙谡呱舷却_定下來,包括收費的方式、標準等?！币镎f。

談到繳費方式,尹田認為有兩種方案可以考慮:

一是,按照房屋面積大小來作階梯型收費安排,對于一定生活水準之下的老百姓的利益要重點保護,比如可以規(guī)定減免其出讓金的繳費。而對于房屋面積過大、超過一定標準的,則應以二次分配的形式,采取稅收等方式進行調(diào)節(jié),讓差距不要過大。

二是,不再繳納土地出讓金,而是納入房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅表現(xiàn)為一種社會財富的分配方式,如果通過這個方式來解決,就不存在收費問題。

“問題不在于出讓價格是不是合理、土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)的分離究竟好不好,最終的落腳點還應放在土地出讓金表現(xiàn)出的土地使用價值和交換價值,這就涉及到國家利益和個人利益之間的協(xié)調(diào)問題,所有的爭端其實就是社會福利的分配方法問題?！币镎f。

用民法典解決續(xù)期問題

針對住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律解決路徑,一些學者給出了意見。

北京大學法學院教授、博士生導師常鵬翱認為,基于保護產(chǎn)權(quán)的原則,立法時除了要考慮協(xié)調(diào)房地關(guān)系這樣的宏觀問題外,還要考慮如何登記等這樣的微觀問題。

“溫州的這些土地使用權(quán)到期的房屋有很獨特的歷史背景。由于當時土地使用權(quán)出讓期限國家并沒有明確的意見,時間長短完全自由選擇。鑒于時間長需要繳納的費用高,很多人選擇了比較短的出讓期限?！币虼?常鵬翱說,溫州問題處理方式不具備普遍適用性,還是要有立法制度上的安排。