因此，出于在大都市圈“扎根”的顧慮，趕政策末班車而“搶上車”，也是這一波購房熱潮的一大主力。于是，新房預(yù)售管制下，需求開始轉(zhuǎn)向二手住房、“類住宅”等。二手住房一旦趨暖，中介亂象、投機(jī)炒作等問題開始嚴(yán)重了，比如近期北京學(xué)區(qū)房炒作、規(guī)避限購的假離婚和企業(yè)購房等，以及“類住宅”大行其道。另一個(gè)重要的原因是，2014年以來熱點(diǎn)樓市回升，改善型需求是主力。但近年來，因土地價(jià)格高企、“地王”頻現(xiàn)，新房供應(yīng)越來越偏遠(yuǎn)、越來越豪宅化、公共服務(wù)配套越來越差，特別是教育醫(yī)療等。于是，改善型需求開始轉(zhuǎn)向性價(jià)比更高、供應(yīng)效率更高的二手住房市場。因此可判斷，未來全國將加速進(jìn)入存量房市場。

在“冒頭即打”、雷厲風(fēng)行的調(diào)控政策基調(diào)下，目前全國已有40多個(gè)城市(縣)發(fā)布了新一輪調(diào)控。進(jìn)入4月，抑制需求的調(diào)控措施相繼落地，特別是限購限貸“加碼”、范圍擴(kuò)大，將很多需求擋在了外面。同時(shí)，13個(gè)城市啟動了“限售”，加杠桿投資的購房需求也將下降。此外，3月因趕政策末班車而“搶上車”的購房也將趨于回落。近期，根據(jù)筆者調(diào)研，隨著各地學(xué)習(xí)北京“10天9調(diào)”的精細(xì)化密集調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，不管是房價(jià)上漲預(yù)期，或加緊入市購房行為，都明顯減少。

同時(shí)，近期熱點(diǎn)城市房貸開始緊縮，很多銀行將首套房貸優(yōu)惠利率折扣從3月基準(zhǔn)利率的0.9倍降至0.95倍。3月新增居民中長期貸款僅4500億元，低于去年平均水平，同比多增額降至零左右。截至3月末，全國個(gè)人住房貸款余額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。隨著調(diào)控政策落地、激進(jìn)的預(yù)期漸進(jìn)改觀，加上信貸投放的微妙變化，預(yù)計(jì)從5月開始，熱點(diǎn)城市和區(qū)域二手住房成交量將會下滑。近期權(quán)威媒體報(bào)道，北京、廣州、廈門等地二手房門店業(yè)務(wù)量大幅下滑。

筆者認(rèn)為，基于利率仍舊在歷史低位，貸款政策和調(diào)控政策支持“去庫存”、支持合理需求，未來住房需求仍將保持在高位。但在住房回歸居住屬性的定位下，打擊投資炒作的調(diào)控會堅(jiān)持下去，未來非自住購房需求會明顯減少。近年來，由于新房供應(yīng)效率較低，新市民購房需求和改善型需求占主體的情況下，樓市將快速進(jìn)入存量房時(shí)代，二手住房價(jià)格上漲還將維持一段時(shí)間。二手房時(shí)代到來，是樓市走向成熟的標(biāo)志，也標(biāo)志著樓市大規(guī)模新增建設(shè)的高潮過去了。由此，未來各大城市房屋交易還將比較頻繁，但開發(fā)投資將趨勢性回落。