■本報(bào)記者 王麗新

“到2020年，長(zhǎng)租公寓租金收入將達(dá)到20億元?！饼埡瘓F(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，長(zhǎng)租公寓冠寓是繼住宅、商業(yè)、物業(yè)后，龍湖的第四大主航道業(yè)務(wù)，而龍湖是將長(zhǎng)租公寓定位于主航道業(yè)務(wù)的首家房地產(chǎn)公司。

韓石表示，目前冠寓計(jì)劃布局16個(gè)一、二線(xiàn)城市，截至2017年底，將開(kāi)業(yè)逾1.5萬(wàn)間，未來(lái)將達(dá)到5萬(wàn)間，進(jìn)入行業(yè)前三名。而關(guān)于長(zhǎng)租公寓回報(bào)率低和盈利難的問(wèn)題，韓石稱(chēng)，相對(duì)周邊租賃市場(chǎng)，龍湖布局的長(zhǎng)租公寓一般有15%的溢價(jià)，但“三年內(nèi)不考慮盈利問(wèn)題”。

輕重并舉式擴(kuò)張

4年前，北京首次購(gòu)房者平均年齡為30歲。時(shí)至今日，北京首次購(gòu)房者平均年齡為34歲。一線(xiàn)城市已經(jīng)出現(xiàn)“有房者可置業(yè)，無(wú)房者難置業(yè)”的現(xiàn)象，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代，租賃市場(chǎng)成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)相搶食的萬(wàn)億元蛋糕。

華菁證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在住房自有率和租金占比變化的共同作用下，預(yù)計(jì)2027年我國(guó)租賃市場(chǎng)將達(dá)到5萬(wàn)億元。

目前，除了鏈家、我愛(ài)我家等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)先行布局這一市場(chǎng)外，萬(wàn)科、龍湖等開(kāi)發(fā)商開(kāi)始介入。然而，長(zhǎng)租公寓萬(wàn)億元藍(lán)海的背后，仍難掩重資產(chǎn)模式下融資成本高和資產(chǎn)收益率低帶來(lái)的盈利難題。

對(duì)此，韓石向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，目前冠寓是從輕資產(chǎn)入手，一般是對(duì)有十年以上租約的物業(yè)進(jìn)行改造，或者以股權(quán)合作、委托管理等方式獲取項(xiàng)目，希望以此快速形成規(guī)模，未來(lái)會(huì)逐漸加大重資產(chǎn)冠寓項(xiàng)目比例，以輕重結(jié)合方式發(fā)展。

值得關(guān)注的是，從回報(bào)率與運(yùn)營(yíng)成本方面來(lái)看，長(zhǎng)租公寓回報(bào)率僅在1%－2%之間，“55%的拿房成本占比”和“百間65%的入住率”是盈利的臨界點(diǎn)，這意味著若無(wú)法掌握成本優(yōu)勢(shì)，這一“生意”很難做。

“龍湖有自己的成本控制計(jì)算模型，對(duì)集采、價(jià)格、運(yùn)營(yíng)等成本控制得非常嚴(yán)格。”韓石向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，對(duì)于長(zhǎng)租公寓的拓展，龍湖有一個(gè)全景計(jì)劃，即7天內(nèi)判斷一個(gè)項(xiàng)目是否值得獲取，獲取項(xiàng)目到開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的周期控制在130天內(nèi)，從拿到項(xiàng)目、出設(shè)計(jì)圖紙、施工到驗(yàn)收，每一個(gè)環(huán)節(jié)的計(jì)劃精確到半日內(nèi)，以此從成本計(jì)算和運(yùn)營(yíng)體系上降低成本，提高利潤(rùn)空間。