（原標(biāo)題：集體土地供應(yīng)租賃市場 房價影響沒那么大）

8月28日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（以下簡稱《方案》），確定北京、上海、廣州等13個城市將開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。按照國土部的說法，此舉是為了緩解住房供需矛盾、構(gòu)建購租并舉的住房體系。從全國住房土地供給角度來說，集體土地供應(yīng)住宅用地的禁區(qū)在一定程度上被打破了。

國土部一位負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報，集體土地作為城市住宅供地，改變了按照十八屆三中全會對土地利用的要求。此前一宗地的批復(fù)要有規(guī)劃，經(jīng)過農(nóng)轉(zhuǎn)地的征收、招拍掛?！斗桨浮分械囊?guī)定小范圍放開了集體土地的口子，至少避開了農(nóng)村土地征收的程序。

中國國土資源經(jīng)濟研究院副研究員曹端海接受經(jīng)濟觀察報采訪時說，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，并未從根本上打破目前政府壟斷供應(yīng)城市住房的體系，但一定程度上突破了現(xiàn)有的土地管理法律法規(guī)。2012年國土資源部對北京、上海兩個城市進(jìn)行了批復(fù)，允許其率先試點探索利用集體土地建設(shè)租賃住房。這次試點的重大意義在于明確、規(guī)范集體建設(shè)用地租賃住房的管理，并進(jìn)而建立相關(guān)法律法規(guī)，填補這方面的法律真空。

作為房地產(chǎn)開發(fā)最重要的成本，住宅用地的供應(yīng)方式改變在撥動市場的神經(jīng)。但是在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，由于新政策中的租賃市場和商品房市場是隔離的，試點對商品房房價幾乎沒有影響。而對于躍躍欲試的開發(fā)商來說，他們恐怕也沒有太多機會。因為集體土地的低成本決定，建設(shè)租賃住房的投入只有建安和裝修成本。這部分資金對于試點中的大多村集體來說，都可以輕易解決。

禁區(qū)打破

《方案》確定第一批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點的13個城市為北京、上海、沈陽、南京等。這份名單與此前九部委確定的首批租賃市場發(fā)展的試點城市名單幾乎一致。一個月多前的7月20日,住建部等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,其中12個試點城市中，增加了北京、上海，去掉了深圳。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉對經(jīng)濟觀察報分析，這份名單中的城市構(gòu)成了中國主要的住房租賃市場，去掉深圳市，是因為深圳沒有集體用地。李宇嘉說，全國的存量建設(shè)用地中，集體建設(shè)用地的體量很大，從潛力上講，對用地的供應(yīng)潛力非常大，但是政府不會全部放開?！氨本┦惺迤陂g要供應(yīng)6000公頃的地，其中集體用地1000公頃，占比只有六分之一，說明地方政府對集體用地的規(guī)模、節(jié)奏是有嚴(yán)格控制的。”