每經實習記者 馮穎祎 每經編輯 盧祥勇

集體土地進入租賃市場，資金是繞不開的坎，金融創(chuàng)新則成為最具價值的探索。從2011年起，北京作為首批集體土地建租賃房試點城市，先后在5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。

北京市住建委相關人士向《每日經濟新聞》記者坦言，集體土地建租賃住房試點中最關鍵的是資金問題。目前，北京市住建委已經與國家開發(fā)銀行對接研究融資方案，爭取能有一些貸款優(yōu)惠政策。

此外，記者采訪了多位來自國有房企、長租公寓運營商的業(yè)內人士發(fā)現，社會資本正對于集體土地租賃住房正躍躍欲試，甚至已經開始布局。

引入政策性銀行

由于集體土地抵押尚存政策限制，而租賃項目資產證券化難度大，資金來源成為集體土地建租賃住房最大的約束。

作為北京市試點之一的創(chuàng)客小鎮(zhèn)，租賃住房建設方為一家集體企業(yè)。該企業(yè)一位員工向《每日經濟新聞》記者坦言，“籌資、建設壓力比較大?！蓖恋匦再|有抵押貸款限制，但是要花錢建設，集體企業(yè)只能想辦法做其他抵押貸款。

目前試點項目大多由村鎮(zhèn)集體企業(yè)主導開發(fā)，而集體企業(yè)的自有資金和融資渠道都不具優(yōu)勢，而且經濟實力也參差不齊。這也成為集體土地開發(fā)中的一個制約因素。

另一個作為公租房運營的集體土地租賃住房項目也面臨同樣的問題。該項目相關負責人向記者表示，資金遇到很大困難，作為試點項目，集體土地無法融資，區(qū)房管局先預付了3年房租費用，鄉(xiāng)級統(tǒng)籌作用也解決了一部分。

對于建設資金的籌集，《每日經濟新聞》記者向北京市住建委有關人士了解到，目前北京市相關政府部門已經與國家開發(fā)銀行對接研究融資方案，爭取能有一些貸款優(yōu)惠政策支持集體土地租賃住房建設。

上述住建委有關人士表示，集體土地建設租賃住房是一個多方共贏的事情，既能有效盤活農村集體土地，增加農民收益，又能增加租賃住房市場的有效供給，緩解租賃市場的供需矛盾，同時政府也可躉租部分房源用于公租房，擴大房源籌集渠道。專業(yè)機構躉租房源作為公租房的，可以享受公租房經營期間的有關稅收優(yōu)惠政策。

融資渠道亦可多元化

《每日經濟新聞》記者在走訪調研中注意到，幾乎每個試點項目都面臨著資金壓力大的問題。而面對租賃住房大量供應，單一的融資渠道已經很難滿足集體土地租賃住房建設的需求。