焦點(diǎn)1 回報(bào)率低？

長(zhǎng)期回報(bào)多定在6%-7%

在長(zhǎng)租公寓大量入市之前，無(wú)論行業(yè)內(nèi)外都普遍存在著這樣一種觀點(diǎn)：做長(zhǎng)租公寓其本質(zhì)依舊是一個(gè)“二房東”式的生意，門檻較低。不過從目前正在運(yùn)作長(zhǎng)租公寓的幾家企業(yè)反饋來看，長(zhǎng)租公寓并不是一門可以建立在“二房東”邏輯上的生意。其中，僅產(chǎn)品模式較低的回報(bào)率就足以令多數(shù)想要涉足這一領(lǐng)域的企業(yè)思量再三。

無(wú)論是整租還是散租，資金回報(bào)率低的問題普遍存在于整個(gè)租賃行業(yè)內(nèi)。楊現(xiàn)領(lǐng)就曾透露，鏈家旗下的長(zhǎng)租產(chǎn)品“自如”在運(yùn)營(yíng)初期的五年非常痛苦，當(dāng)時(shí)一線城市的租金回報(bào)率都不到2%。當(dāng)然，現(xiàn)在隨著自如運(yùn)營(yíng)的成熟，這種情況已經(jīng)有所改變。

從目前市場(chǎng)情況來看，開發(fā)商對(duì)長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)期回報(bào)率的目標(biāo)多定在6%-7%。當(dāng)然，剛剛起步的長(zhǎng)租公寓遠(yuǎn)不能達(dá)到這樣樂觀的數(shù)字。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上說，萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓如果能夠達(dá)到1%-2%的回報(bào)率，他就已經(jīng)很滿意了。他說：“未來隨著政府出臺(tái)相關(guān)政策扶持，長(zhǎng)租公寓回報(bào)率低的情況應(yīng)該也會(huì)改善。如果能夠達(dá)到6%-8%的水平的話，我們就往這個(gè)方向走。”

而龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石也表示，龍湖冠寓的動(dòng)態(tài)投資回收期是五到六年，希望在2020年成為業(yè)內(nèi)前三名，租金收益超過20億。2020年之前，龍湖集團(tuán)方面對(duì)冠寓并沒有盈利的要求，主要考慮的是品牌和規(guī)模。換言之，三年內(nèi)，龍湖冠寓這一產(chǎn)品并沒有考慮盈利。不過，從遠(yuǎn)期來看，龍湖依然是比較看好這一項(xiàng)目，此前在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖管理層曾透露冠寓輕資產(chǎn)的內(nèi)部回報(bào)率可以達(dá)到15%以上，毛利率35%以上。重資產(chǎn)模式的內(nèi)部回報(bào)率在10%左右，毛利率高達(dá)65%。

多數(shù)長(zhǎng)租公寓比普宅有更好的居住環(huán)境和物業(yè)服務(wù)，租金自然也較高。圖為石榴地產(chǎn)旗下的熊貓公寓。

焦點(diǎn)2 利潤(rùn)薄？

成本控制是運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵

目前這種較低的資金回報(bào)率是長(zhǎng)租公寓最大的門檻，就長(zhǎng)租公寓來講，無(wú)論采用輕重資產(chǎn)哪種模式都存在資金回收周期和利潤(rùn)率的問題。普遍困惑的是，長(zhǎng)租公寓的拿項(xiàng)目、改造、運(yùn)營(yíng)成本都不低，依靠租金來回收成本，回收周期漫長(zhǎng)這一問題是無(wú)法回避的。而在這樣的背景之下，長(zhǎng)租公寓應(yīng)該如何去做才能夠達(dá)到現(xiàn)金流和成本方面的相對(duì)平衡？