2024年注定又是一個(gè)保障房建設(shè)加快推進(jìn)的一年。前不久經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以及住建部強(qiáng)調(diào)要加快推進(jìn)保障性住房等“三大工程”建設(shè)后，可以說奠定了新一輪保障性住房建設(shè)的清晰路徑。

官方給出的建設(shè)初衷是，保障房在住房供給中占比偏低，不能滿足需求，存在明顯短板。尤其是在一二線大城市，房價(jià)高，不少工薪收入群體買不起商品住房。但肯定不會(huì)照搬國外模式，可以借鑒，絕對不是照搬。

對于保障房建設(shè)，房地產(chǎn)專家孟曉蘇是典型的支持者，盡管他很多房地產(chǎn)建議不能被老百姓理解，但保障房這一塊的觀點(diǎn)還是非常接地氣的。

孟曉蘇表示，要讓保障房能夠覆蓋到我國大城市50%左右的家庭，就是工薪收入的普通家庭。如果能夠加大保障房建設(shè)，能夠讓雙軌制正常運(yùn)行，也能夠解決年輕人家庭和新市民家庭最擔(dān)心的房價(jià)能不能降下來的問題。

最重要的是，他建議保障房在由低收入家庭購買持有后，未來應(yīng)可以與商品房并軌，五年或十年后在一定條件下可以進(jìn)入市場進(jìn)行流通交易。那么保障房未來有可能讓低收入家庭財(cái)富翻倍。說得確實(shí)好聽，是不是真能這樣還是讓老百姓自己理解吧。

而對于保障房建設(shè)會(huì)不會(huì)影響房價(jià)，我印象中孟曉蘇說不會(huì)影響房價(jià)，又記得他說過，加大保障房建設(shè)可以明顯地降低房價(jià)。這不矛盾嗎？我今天又特意深究了一下，他說的不矛盾，原來是文字游戲。

對于不影響房價(jià)，他是這樣說的，低收入群體應(yīng)該靠保障房解決住房問題，但不是說建了保障房就會(huì)造成商品房價(jià)格下跌，那是胡思亂想。

對于可以降低房價(jià)，他是這樣說的，因?yàn)楸Ｕ戏坎皇胀恋爻鲎尳?，大城市的保障房房價(jià)一般是商品房價(jià)格的三分之一，這不就是明顯地可以降低房價(jià)嗎？這不比取消公攤更加現(xiàn)實(shí)嗎？

終于明白了，原來是一場文字游戲，原來是為了維護(hù)高房價(jià)，但不管怎么說，如果更多的老百姓能享受到低價(jià)的保障房也是可以的。但實(shí)際上保障房能夠多少人??？

截止2022年底，我國保障房存量供應(yīng)約在3083萬套，占全國住房總量的5%左右。全國人均住房面積低于16平的群體就有4490萬戶，若優(yōu)先供給全國人均住房面積不足16平的群體，保障房便已面臨約1407萬套的缺口，整體上供不應(yīng)求。

而面對供不應(yīng)求的保障房，商品房市場同樣面臨著巨大的挑戰(zhàn)，那就是供大于求。截止2023年9月，商品房庫存待售面積累計(jì)達(dá)6.45億平方米，加上12億平方米新開工但未竣工的在建房產(chǎn)，總共18.45億平方米商品房將成為待售的存量商品房。

近日，中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院副院長林采宜表示，商品房市場供大于求在一定時(shí)期內(nèi)將是一個(gè)非常嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)問題。而更為嚴(yán)峻的形勢在于，大量保障房支出是導(dǎo)致（加?。┑胤秸畟_高筑的重要原因。

如果投入增量資源重新建設(shè)保障房，將會(huì)擠壓商品房市場銷售，本就不景氣的市場將會(huì)變得更加惡化，甚至導(dǎo)致更為嚴(yán)重的問題。還會(huì)影響城鎮(zhèn)二手房市場交易的流動(dòng)性，什么意思呢？林采宜認(rèn)為，這樣會(huì)抑制改善需求，大家都不會(huì)改善了。地方推行保障房無疑將使得地方財(cái)政雪上加霜。

我認(rèn)為，沒必要太擔(dān)心，首先商品房轉(zhuǎn)化成保障房就能消化一定量的庫存，而且保障房建設(shè)也可以帶動(dòng)房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企穩(wěn)恢復(fù)。買不起房是個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題，就應(yīng)該結(jié)合大家的需求和購買力做好梯度建設(shè)，滿足不同層次的住房需求，這才是硬道理。

但孟曉蘇不建議收購積壓的存量商品房，改做保障房。還是要啟動(dòng)保障房建設(shè)，加快保障房建設(shè)。所以，如果建設(shè)保障房會(huì)擠壓商品房市場銷售，那么該如何破解呢？

林采宜沒有給出建議，但孟曉蘇建議，中央財(cái)政出1萬億相對容易，然后要求地方政府配套1萬億，這就2萬億。再加上銀行、信托、基金，可以發(fā)展到5萬億。5萬億不收土地出讓金，投出去相當(dāng)于10萬億。它將有力地拉動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)和相關(guān)各個(gè)產(chǎn)業(yè)。

國家出錢給低收入群體建保障房沒問題，但孟曉蘇的意思是商品房市場你就不要限制了，打壓商品房房價(jià)讓高收入群體不滿意，而低收入群體也沒得到好處，真是兩頭不討好。大家同意嗎？